【真实个案系列】拆解按揭人、借款人、担保人有甚麽分别?
29/03/2023
近日收到业主求助，不为意多年前已成为楼按担保人，使新自置物业未能通过银行审批而十分苦恼。透过是次的案例，带大家认识按揭人（Mortgagor）、借款人（Borrower）和担保人（Guarantor）三个不同身份，及了解中原按揭如何协助解难，顺利取得楼按贷款！
中原按揭真实个案：为家人物业做担保，新购物业变成「第二套房按揭」？
A小姐是专业人士，月入6万，为享有更多私人空间，以首置名义购入市值$600万元物业，打算申请6成按揭贷款。到银行申请按揭时才发现，她多年前为家人物业作担保竟影响到新物业被银行视为第二套房按揭，最高只能借5成贷款，而且家人物业的按揭供款全数计入A小姐的负债，令批核难上更难。
何谓第二套房按揭？
金管局有指引列明：申请按揭时已有其他未供满之按揭物业或已就其他按揭物业作为担保人会列入为第二套房按揭。 即使A小姐向银行解释该物业全由家人负责供款，可以提供文件证明，但银行角度若借款人未能履行准时还款，担保人必需负起债务责任，因此同样是当作第二套房按揭。
一般属「第二套房按揭」的按揭成数、供款与入息比率及压力测试都会收紧一成，如下图：
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住宅物业楼价 |
第一套房按揭 |
第二套房按揭 |
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$1,000万或以上 |
5成 |
4成 |
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$1,000万以下 |
6成(上限$500万) |
5成(上限$400万) |
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供款占入息比率 |
50% |
40% |
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压力测试 |
60% |
50% |
按揭人(Mortgagor)、借款人(Borrower)、担保人(Guarantor) 的分别
要拆解今次事件，首先要了解按揭人(Mortgagor)、借款人(Borrower)、担保人(Guarantor)的分别。
按揭人(Mortgagor) -又称抵押人即是拥有物业业权的人，申请按揭时，所有业主都需要作为按揭人，以业主身份同意把物业抵押给银行贷款，但不涉及债务偿还责任。例如夫妻联名物业就必须两位共同做按揭人，银行是不接受单边申请的。
借款人（Borrower）-是向银行借取贷款，需承担还款责任，不一定由业主担任。一般情况下，得到业主同意作按揭人，借款人便可向银行作按揭申请，银行会衡量借款人的还款能力、年纪、信贷评级等决定是否批出贷款。例如父母持有物业但已退休，有收入的子女便可作为借款人担起还款还款责任。
担保人(Guarantor) –当借款人的收入不足未能通过银行按揭审核时，银行有机会要求加入第三者作担保人，目的是一旦借款人不履行债务还款时，担保人便需要承担起还款责任。
按揭人(Mortgagor)可避免计算债务
就A小姐的个案，中原按揭顾问建议A小姐只做Mortgagor，因为只作为按揭人的话，银行不会将她的债务计算在内，包括担保家人的按揭贷款亦不计，变相购入的新物业不再以第二套房计算。而Borrower方面， A小姐找了没有任何外债及固定收入的妹妹担任，最後透过中原按揭顾问介绍的银行，顺利批出6成按揭贷款。
📣注意地方
各银行的审批准则不同，只有个别银行接受业主只做按揭人，而不做借款人，以独立身份进行按揭申请的做法。留意此方法最高成数只有6成，亦不能应用在按保高成数按揭的申请上。
无论是按揭人、借款人或担保人也有自身各自的责任，亦有机会影响将来再做按揭的按揭成数、压测评估等，因此任何情况下可先作评估再决定，有些银行提供预先批核服务，方便买家在买楼前先根据申请人的入息﹑信贷纪录及楼价作初步审核，避免批核意外，欢迎直接向中原按揭顾问查询！
如需进一步了解详情，欢迎与我们的专业按揭顾问联络。
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