【村屋买卖指南】五大村屋买卖注意事项懒人包！
06/07/2023
村屋买卖牵涉的范畴一般较私楼繁复，事实上，村屋建筑管制与市区楼宇不同，特别是村屋可能涉及僭建、路权及业权等问题，所以，购买前宜做足资料搜集及准备，本文将为大家整合五大村屋买卖注意事项。
村屋买卖注意事项（一）：僭建问显
村屋涉及僭建物是常见的潜在风险，例如密封式露台、天台玻璃屋、有盖停车位等建筑，甚至室内改装楼梯等，都有机会是违契改建或僭建。如屋宇署发现有违规建筑，有机会被钉契，必须在指定期限内清拆，解除钉契才可以继续交易。若申请村屋按揭，银行会因应情况作估价报告，亦会考虑重置费，即是买家还原单位的支出，可能因而扣减贷款额，若涉及僭建问题，按揭申请更可能被拒。
避免买入涉及僭建的村屋，建议准买家事前通过土地注册处查册，查看村屋是否有建筑物违规的颁令，以及该钉契是否已被解除，而受委托的律师及地产代理，也有责任查证并告知买家，以保障应有权益。另外，大部分村屋契均附平面图，买家可通过平面图来评估僭建风险。
如果村屋涉及僭建令，但买卖双方仍想继续进行交易，双方就需要在临时买卖合约中，列明清拆费用由哪一方负责。
村屋买卖注意事项（二）：丁屋楼花
丁屋楼花故名思义是仍在兴建中的丁屋，程序较为复杂，由於尚未取得满意纸（完工证），未能通过向地政处申请补地价，就不能把物业或土地卖出或转让，换言之，这是没有业权。
除了没有实质业权，也欠缺法律保障，例如出现工程延误或烂尾，买方或不能取回订金，基於交易风险，只要业权仍未正式转让，银就不会批出按揭。因此，在买卖前要查册清楚已取得满意纸及已补地价丁屋的注册摘要纪录，基本上到土地注册处出一份关於物业的查册，大部分相关资讯都能找到。
若准买家要向银行承造村屋按揭，建议是最好选择已获取满意纸及补地价的现成丁屋，并且，这样买家亦可申请按揭保险，楼价1,000万元或以下村屋最高按揭成数为八成半；楼价介乎1,000万元至1,125万元的村屋，亦可借最高八成半，贷款上限900万元；楼价介乎1,125万至1,920万元，最多可以借八成，贷款上限960万元。如果村屋重按套现，一般最高可承造五成至八成，取决於村屋楼价水平，按揭审批标准与私楼相约。
延伸阅读：买村屋可申请按保吗?
村屋买卖注意事项（三）：天台、花园、车位或未入契
对於属意村屋的准买家，相信不少是因为村屋有天台、花园、车位等设施，例如楼龄较新的标准型村屋，即单层面积700平方尺，共三层楼，买家可选择购入下层、中层或顶层，不过，部分连地下层所出售的花园、连顶层出售的天台，或村屋门前或附近的车位，未必纳入地契范围，无入契的地方有机会被政府追收地租或被收回土地使用权。
为免得物无所用，甚至带来业权问题，准买家最好委托专业人士处理查册，例如律师及认可土地测量师查核批地文件，以厘清天台、花园及车位是否已经入契、能否与物业一并出售，避免产生业权纠纷。
村屋买卖注意事项（四）：道路使用权
买村屋一定要注意路权问题，因村屋业权不一定包括周边出入口的通道和路权，特别是楼龄高的村屋，业权和路权复杂不清。如果村屋无路权，周围的道路由私家路包围或官方所拥有，道路使用权会被限制，基至可能出现争议或需要支付过路费，亦会影响按揭申请，所以买入村屋前，应查核附近道路使用权。
由於需要查核批地文件及楼契内容，所以应委托专业人士如律师及认可土地测量师处理。
村屋买卖注意事项（五）：估价不足
村屋交投量始终不及私人楼宇市场，所以欠缺成交数据供银行作为参考指标，令村屋估价不足的情况时有发生，继而影响到村屋按揭的成数。
如果想村屋估价贴近成交价，可考虑选择具规模的屋苑式管理村屋，并建议同时向多间银行进行估价，以及申请按揭预先批核，亦可考虑选择按揭转介服务，现时村屋按揭年期一般最长可达30年，也要视乎买家的年龄、村屋楼龄及按揭成数计算。
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