【居二按揭 常见问题大整合】 如何借足9成半30年？ 居屋摇摇板是什么？ 居屋可加担保人？
想买二手居屋「上车」，但又担心物业楼龄太高导致按揭年期太短、每月供款压力太大？好消息！房委会已全面放宽资助房屋的按揭安排，将居屋按揭最长还款期延长至 30 年、政府担保期增至 50 年，令原本难以造按揭的高楼龄二手居屋重新活跃于市场。
无论你是绿表买家还是「白居二」，这篇 2026 最新按揭攻略将为你一次过解答最常见的疑问，助你轻松掌握居屋按揭的审批要点！
2026白居二按揭：一分钟重点重温
- 政府担保期已延长：自 2024 年 3 月起，二手居屋及资助房屋的政府担保期已由 30 年大幅延长至 50 年，最长按揭还款期亦同步增至 30 年。
- 最高按揭成数（楼龄关键）：
- 绿表： 楼龄 32 年或以下，可借 95% 按揭。
- 白表/白居二： 楼龄 34 年或以下，可借 90% 按揭。
- 「居屋摇摇板」： 若楼龄超过32 年(绿表)或34年(白表/白居二)，按揭成数与还款年期将互相牵制，若想借尽按揭成数，供款年期或需缩短；相反若想供款年期拉长，按揭成数或需缩减。
- 40 年以上旧居屋： 仍可透过按揭保险 (HKMC) 申请高成数按揭，但需提交入息证明、通过压力测试，并支付额外保费。
- 50 年以上担保期届满： 银行一般仅批出 7 成按揭。若需 9 成按揭，必须经按保审核，且按一般私楼准则审批。
- 高龄业主限制： 银行通常以「75 减人龄」或「80 减人龄」计算年期，部分弹性银行更可批至「99 减人龄」，甚至不设上限。
- 未补地价限制： 未补地价居屋不可增加担保人，银行仅审核业主本人的收入及信贷纪录 (TU)。
想申请居屋按揭过程更顺畅？除了熟悉自身财务状况、供款能力及物业楼龄，还要了解和比较不同银行的居屋按揭审批取态。如想了解更多关于居屋二手市场资料，立即联络中原按揭顾问掌握最新资讯啦！
📞 按揭热线：+852 2889 2886
💬 WhatsApp查询 💻 网上即时申请按揭
1)二手资助房屋最高可以借多少？还款期及担保期多久？
由2024年3月1日或之后成交的二手市场资助房屋 (包括：公屋﹑居屋、绿置居) 政府担保期延长至50年；还款期延长至30年。一般来说，若资助房屋处于担保期首40年内，绿表买家最高可借95%按揭；白表买家最高可借90%按揭。在担保期踏入第40年至第50年，则最高可借80%按揭。
| 二手市场资助房屋 | |||
| 适用于成交日为2024年3月1日或之后 | |||
| 计划 | 最长担保期 | 最高按揭成数 | 最长还款期 |
| 居屋／绿置居 | 50年 | 首40年担保期内 | 30年 |
| 绿表︰95% | |||
| 白表︰90% | |||
| 租置计划 (公屋) | 50年 | 第40年至50年担保期内 | |
| 绿表︰80% | |||
| 白表︰80% | |||
上述资料只供参考，一切以当局公布为准。
2) 如何借足9成半(绿表) / 9成(白表) 还款期30年？
以首次出售日期计算资助房屋(未补地价)的楼龄：
绿表：32年楼龄以内，可借足按揭95%及还款期30年
白表：34年楼龄以内，可借足按揭90%及还款期30年
个别银行计法或有不同，欢迎向中原按揭了解详细成数及年期。
3) 「摇摇板」按揭计算 助高楼龄买家上会
如果心仪的居屋楼龄超过 32 年(绿表)或 34 年(白表)，又该怎么办？部份银行会采用俗称「摇摇板」的方式去衡量最高的按揭成数及还款年期。
按揭成数」和「按揭还款期」会互相牵引，就像摇摇板原理一样：按揭成数越高，还款年期就越短；相反，若愿意调低按揭成数（付多些首期），还款年期便可加长。
请留意，各银行的按揭政策有异，按揭成数及还款年期或有落差，如需详细计算按揭成数和还款年期，建议与中原按揭顾问查询。
4) 楼龄40年以上还有机会做到9成30年按揭吗？
有机会的，房委会已与按保公司达成协议，假如申请人所需的按揭成数超过银行摇摇板的批核范围，申请人可提供入息文件，参加按揭保险计划申请高达9成半(绿表)或9成(白表)的按揭贷款，唯申请人需通过「供款占入息审查」及支付按揭保费。
5) 过了政府担保期的居屋，银行接受按揭申请吗？
楼龄50年以上已超出政府担保期，不过业主仍可向银行申请高达7成按揭，又或透过按保申请高达9成/9成半按揭。银行及按保公司将按照一般私楼按揭批核准则，申请人需要提供入息证明文件及符合供款占入息比率等准则才获批出按揭。按揭年期一般分别以75年减楼龄和借款人年龄，以低者及30年期为上限作为最长还款期，因此，楼龄大的居屋未必能够做到30年还款期。
6) 高龄人士买居屋仲做唔做到按揭？
由于合资格的居屋有政府提供担保，所以人龄准则会较私人住宅物业具有弹性。一般银行会以「75减人龄」，部分银行会以「99减人龄」，有个别银行更「不设人龄上限」，让高龄人士更大机会成功申请按揭贷款。不过，各银行审批取态有别，建议置业前可向中原按揭了解适合高龄人士的按揭计划。
7) 未补地价居屋可以加担保人吗？
不可以的。未补地价居屋是不能加担保人，银行只会以业主的年龄、收入，信贷纪录作审批。个别银行会考虑以加咨询人的形式作按揭审批，咨询人必需为直系亲属。
8) 楼龄高的居屋还有什么需要注意？
担保期只余下5年或以下(楼龄45年或以上)的居屋，虽然银行仍然有摇摇板计算按揭成数及年期，但个别银行会因为余下担保期太短，而大机会当一般私楼按揭准则办理。申请人需提供足够入息证明及符合供款占入息比率才可批出贷款。
如想了解更多关于居屋二手市场资料，立即联络中原按揭顾问掌握最新资讯啦！
📞 按揭热线：+852 2889 2886
💬 WhatsApp查询 💻 网上即时申请按揭
