【转按2025】全方位分析 掌握转按六大优势
什么是转按？
转按是将现有的按揭贷款从原抵押银行转移至另一间银行的过程。转按可分为两类：「转按套现」是在转移原贷款的同时，利用物业增值再借取额外资金；「平手转按」仅转移原贷款的余额，这两种方式都是市场上常见的转按选择。
最新「转按六大优势」
一、按揭成数上调，转按套现「水位」提升
金管局于2024年10月进一步放宽银行按揭成数，任何物业类别、任何物业用途及任何置业人士的银行按揭成数上限一律提升至70%。这一变化相较于过往的限制，尤其是对于出租物业及楼价超过3,500万元的大额物业 (放宽前按揭成数仅为60%)，新政策为业主提供了更多的「水位」，使他们能够灵活地套现流动资金以备不时之需。
| 银行物业按揭成数 | ||
| 类别 | 楼价 | 按揭成数(高达) |
| 任何物业及人士 | 不论价值 | 70% |
二、转按回赠重现，赚尽转按现金回赠！
随著减息周期启动，银行对按揭的积极性提高，现金回赠也随之重现。现时大部份银行设有转按现金回赠，个别银行的转按回赠更与新买卖看齐，最高达贷款额之1%，以500万元按揭为例，转按现金回赠可高达5万元，大大增加转按吸引力！
三、转按甩走「发展商高息按揭」更容易
许多发展商为了促进楼盘销售，会提供高成数的按揭优惠。这些按揭优惠计划通常在首两至三年内，利息与银行相近（称为「低息蜜月期」）。然而，当优惠期结束后，利率一般会上升至P rate（现时为5.25%）或以上，与当前市场约3.5%的按息相比有明显的差距。因此，在「低息蜜月期」结束前，转按到银行是最佳时机，以避免支付发展商按揭高利息。加上去年政府放宽楼按后，最新的银行按揭成数最高达70%（以往仅为60%），这意味著摆脱发展商的高息按揭变得更加容易。
四、新增「9成转按 不设楼价上限」
近年楼价调整导致部分楼宇的估价不足，使得转按变得困难。目前，按揭保险提供高达8成按揭转按计划，虽然有其优势，但却限制在楼价上限1,715万元，贷款上限为1,200万元，且不能进行套现。好消息是，市场上新推出了一项更具弹性的高成数按揭计划，不论任何楼价，按揭成数均可高达9成，加按或套现同样适用，按息更与市场银行相若。这项新按揭计划为那些因估价不足而需要补贴资金转按的人士提供了新的出路。
| 楼价 | 按揭保险计划 | 无上限高成数按揭计划 |
| 按揭成数(高达) | 按揭成数(高达) | |
| $1,000万 或以下 | 90% | 不论任何楼价高达90% |
| $1,000万以上 至 $1,125万以下 | 80%至90%(贷款额上限$900万) | |
| $1,125万 至 $1,500万 | 80% | |
| $1,500万以上 至 $1,715万 | 70%至80%(贷款额上限$1,200万) | |
| $1,715万以上至$3,000万 | 70% | |
| $3,000万以上 | 不适用 |
五、释放出租物业和第二套按揭的限制 同时摆脱担保人束缚
以往出租物业和拥有多于一个按揭人士的按揭成数最高仅达60%，且供款占入息比率要求收紧至40%。随著政府放宽楼按政策，最新不论物业用途或第几套按揭，按揭成数可高达70%，而供款占入息比率也调整至50%。这些变化不仅释放了对出租物业和第二套按揭的限制，还为业主提供了更多灵活性，让他们能够更重新规划转按套现或将物业转为出租。此外，以前因入息问题需要加担保人的业主，现在也可借助这些新规定，摆脱担保人的束缚，迎来更大的财务自由。
| 出租物业 / 多于一套按揭人士 | ||
| 放宽前 | 放宽后 | |
| 按揭成数 | 高达60% | 高达70% |
| 供款占入息比率 | 总供款不超过总入息的40% | 总供款不超过总入息的50% |
六、「高存息户口」轻松抵消利息支出！
贷款人可利用高存息户口 （Mortgage-link account）来有效抵消利息支出。「高存息户口」是随银行按揭计划赠送的活期帐户，最高可存放按揭余额的50%（个别银行高达60%）。这帐户的存款利率与供楼利率挂钩，若现时的按揭利率约为3.5%，那么高存息户口同样享有3.5%的利息，利息以月结方式直接入帐。「高存息户口」让贷款人能够赚取利息回报兼减低按揭成本，部分银行更允许将高存息户口分享给直系亲属共同使用，让资金调配更加灵活。
政府放宽楼按，无疑为转按带来新的机会，想了解更多知边间银行转按回赠最高？即刻揾中原按揭帮你！
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