【按揭智庫】一手居屋及白居二按揭有什麼要注意？

一手居屋及白居二按揭有什麼要注意？

 

出售居者有其屋計劃單位2020的攪珠結果經已塵埃落定，有人歡喜有人愁。公佈結果當日，我們也接獲不少客人查詢，有關居屋按揭又有什麼限制和要注意的地方?

     

問: 客人張先生本已幫家人擔保按揭物業，現欲以白表身份購買一手居屋單位，他仍可合資格申請9成按揭嗎？會否需按照現時樓按措施降低按揭成數1成?

 

答: 由於一手居屋屬於政府資助物業，並享有政府擔保期，有別於私樓措施，銀行一般可接受無需下調按揭成數，張先生同樣可以申請9成按揭；不過，市場上銀行對上述做法有所不同，亦有部份銀行需將按揭成數下調1成，所以，建議客戶可向中原按揭或銀行查詢，以便客戶可更順利申請達9成按揭。

     

問: 李小姐月入2萬元，希望可購入定價約400萬元的新居屋單位。如果她以白表身份借足9成按揭，她的入息未能符合供款佔入息比率和通過壓力測試，所以她希望可加入姊姊作為擔保人。

 

答: 就新居屋按揭來說，銀行獲房委會提供按揭擔保，故此銀行原則上不會要求借款人增加擔保人，一些銀行只要求按揭申請人申報每月個人入息或家庭總入息及提供證明文件，供款能力足夠便可，未必需要完全通過壓測。而有些銀行仍會為申請人進行壓測，倘若入息不足以通過壓測，或要求客人加入與申請人同住的咨詢人，咨詢人並需申報其入息。

 

 

一般而言，無論一手居屋或居屋第二市場單位，白表或綠表人士，申請人只可選擇最優惠利率按揭計劃(即P按)，同業拆息利率計劃(即H按)並不適用。

 

至於按揭年期方面，一手居屋還款年期長達25年；而白居二的按揭年期原則上亦長達25年，但需留意實際上未必可獲銀行批足25年，這是因為房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年期為限，由首次轉讓日期起計算，銀行一般會以30年減去樓齡計算尚餘擔保期，如果二手居屋的樓齡較大，銀行或會根據餘下的擔保年期作批核，確保按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平。

 

假設在居屋第二市場一個未補地價居屋售價為600萬元，餘下擔保年期只有9年，由於白表客人最多可申請9成按揭即540萬元，以實際年利率2.5%計算，這個案未必可借足25年，因為擔保期完結時，其貸款餘額為383萬元，多於樓價之6成，銀行或只會批出最多507萬元或調整還款期至22.5年，以確保９年後的貸款餘額不多於360萬元。個別銀行接受客人以25年還款期計算之9成按揭，但唯一條件是擔保期完結時需將按揭成數降至6成，即是客人或需補回首期差額。

 

同樣以上述例子計算，如果擔保年期剩餘12年，貸款餘額於擔保年期完結時為322萬並低於樓價6成，一般而言，銀行可批出9成按揭及批足25年還款期。基本上，假如首次轉讓日期為19年以下，大部分銀行可批出的還款年期⾧達25年。

 

總括而言，對於一手居屋的按揭申請，申請人只需申報家庭每月總入息便可，但個別銀行對於居二市場物業的審批仍然比較嚴謹，按揭審批準則或會與私人住宅一樣，建議購買及承造二手居屋前，可向我們按揭顧問或銀行查詢。