美國議息結果後評析

      美國聯儲局凌晨宣布2025年第6次議息會議結果，公開市場委員會成員通過下調聯邦基金利率0.25厘至介乎4厘至4.25厘，是於去年12月以來再重啟減息，符合市場預期。具指標性的滙豐銀行宣布下調最優惠利率(P)0.125厘至5.125%。中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國減息0.25厘符合市場預期，儘管近月拆息回升，但拆息水平仍低於美息1厘，加上息率仍處下行，年內美息仍較大機會進一步下降，促使銀行可同步減息，基於去年銀行已提速減P累達0.625厘，銀行是次減P幅度少於美息，滙豐銀行下調最優惠利率(P) 0.125厘具指標性作用，料其他銀行將陸續跟隨。 目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5%減至3.375% (以H+1.3% 封頂P-1.75%(減息前P:5.25%)計，供樓負擔有所減輕。

王美鳳表示，目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5%減至3.375% (以H+1.3% 封頂P-1.75%(減息前P:5.25%)計，供樓負擔有所減輕。

王美鳳續指，目前銀行減P後市場按息跌至3.375%，預期年內美國續減息，料年底前銀行進一步減P 0.125厘，屆時市場按息將進一步降至3.25%。港P在對上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，加幅合計只有0.875厘，是次減息周期港P減幅亦會少於美息，銀行減息不只是P，而是存貸息率，去年銀行已減P累達0.625厘，料年底前銀行進一步減P，即今年減P料共達0.25厘，屆時銀行基本活期存款息率將降至近零水平，存息已減無可減，故此相信年底前減P周期完成，接下來按息何時進一步回落需視乎未來拆息回落步伐及幅度。按照現時H按封頂息水平，當未來1個月拆息跌至低於1.95%，按息將會跌穿封頂息而進一步下降。

王美鳳預期，年底前市場按息將進一步降至3.25%水平，減息周期持續，年內及明年美國進一步減息，美息下跌將逐步推低港元拆息水平，預期與樓按相關的1個月拆息將逐步回落至2厘多水平，明年本港拆息隨美息跌勢將進一步下跌，本港按息料可進一步回落。

以下其他因素亦反映銀行跟隨減P因由：王美鳳指出，儘管近月港元拆息回升，但與美息差幅仍達1厘，加上今年銀行貸存比率處於15年低位，反映銀行平均資金成本的綜合利率亦持續回落，反映銀行有條件進一步跟隨美國減息。再者，今年本港銀行存款增長理想，而近月活期及儲蓄存款明顯增加而定存減少，銀行傾向減息削減資金成本亦屬合理。

美息方面，中原按揭董事總經理王美鳳指出，去年美國減息共1厘後，今年美國聯邦基金利率維持於4.25%-4.5%約9個多月後，決定重啟減息0.25厘至4%-4.25%。儘管美國通脹率稍為回升，但勞動市場發展放慢，並認為通脹影響或屬短暫，美國決定重啟減息周期。是次聯儲局會議當中官員分岐頗大，相信未來經濟表現尤其就業、通脹等數字左右減息步伐，料年內會議美國會再減息，今年美國減息幅度累計或達0.5厘至0.75厘。

王美鳳表示，今年樓市表現持續靠穩向好，市場上不同的置業需求包括用家轉租為買、上車或換樓、長線投資者買樓收租、趁低吸納、以及來自來內地或海外買家置業者均有所上升，買家入市信心增強。目前按息下行存息將歸零，推動資金尋出路，近月銀行體系之活期及儲蓄存款額明顯增加而定存額減少，反映多了市場資金正從定存流向其他投資工具又或預期更高回報的市場，現時銀行亦隨美減息，令買樓及正在供樓人士的供款負擔得以減輕，按息於年內續跌，拆息於年內及明年亦將繼續回落，相信吸引更多資金流向具潛在升值力的樓市，料樓市走勢持續向好。

王美鳳表示，目前H 按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5%減至3.375% (以H+1.3% 封頂P-1.75%(P:5.25%)計；舉例，以貸款額$100萬、30年期計算，減息0.125厘後H按封頂息3.375%計，每月供款由$4,490減至$4,421，每月供款減少69元或1.5%，以目前新造按揭平均按揭額約$450萬計，減息0.125厘，每月供款由$20,207減少至$19,894，節省$313 (1.5%)，利息支出減少$469，減P有助供樓人士及置業上會人士減輕供款負擔，為本港樓市疊加利好因素具支持作用。