「供平過租」持續、轉租為買、買樓收租需求增

  「供平過租」意思指供樓金額平過租金，過往較普遍在減息期出現。去年本港展開減息周期，基於樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場「供平過租」的情況趨增。今年5月份受資金湧入本港帶動銀行同業拆息HIBOR大幅下挫，與樓按相關的1個月拆息由月初約3.98%跌至0.52%(6月17日數字)，累積跌幅逾3厘多，造就市場出現提早減息；當日計市場H按息跌至1.82% (以市場H按息H+1.3%計)，對比5月前H按息3.5%大幅下降了1.6厘，月供減少達兩成。儘管在港美息差異常拉闊下，6月下旬起市場套息交易增多觸發港匯弱方兌換保證水平，銀行體系結餘減少令拆息有所回升，然而拆息暫時僅出現溫和升幅，最近1個月拆息處於約1%水平(0.95% ; 8月11日)，實際按息約近2.3%，仍處於低息環境。

  按息下跌固之然減輕業主的供樓負擔，另一方面亦令供平過租的幅度進一步擴闊，現時租金回報平均達3.5%，部分達4%以上，市場按息約2.3%水平，月供金額低於租金。以樓價$600萬作為例子，平均租金回報率3.5%計算租金水平，並以上述按息2.3%及7成按揭、30年還款期計，月供$16,162對比月租$17,500，每月供樓金額低於租金約7.7%。

  自5月起市場進入廣泛地「供平過租」時期，正值租務旺季，租務需求上升繼續推升租金，在租金上升而息率下跌的走勢下，供平過租的情況更為明顯；加上近月樓市氣氛回暖向好、市場信心增加，「轉租為買」需求明顯增多；另一方面，在息率跌勢下定存息率已普遍跌至低於2厘，定存回報率已明顯低於租金回報，加上股市造好釋出財富效應、樓價見底，同步推動「買樓收租」意欲上升。

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