【樓契冷知識】認清樓契重要性 實用補領+按揭存契方法

樓契是一份相當重要的文件，少一頁都隨時有機會導致按揭申請臨門一腳錯失。｢無契樓｣比一般物業難造按揭，因承接風險較大，樓價亦大機會受到影響。因此，切勿低估遺失樓契的影響！中原按揭教你認清樓契重要性，了解樓契實用補領及存放方法！

 

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什麼是樓契？

「樓契」是物業擁有權的唯一証明，承載著昔日權益轉移及物業明細的記錄文件。當物業成交而業權順利轉讓，樓契便會由原業主交到新業主手上。若然物業透過按揭抵押了給銀行，樓契將由銀行保管直至貸款全數清還。然而，樓契頁數多寡取決於易手次數，通常新樓頁數較少；落成已久又或多次轉讓的物業頁數則較多。

 

遺失樓契的影響？

樓契遺失阻礙買賣，令物業易手難度增加，全套樓契遺失的｢無契樓｣影響最為嚴重。沒有樓契的物業很有機會被壓價，只能以低於市價賣出。銀行亦有可能不接受其按揭申請，需要一筆過付清樓價，也要有心理準備將來轉售也許會遇上相同問題。

 

遺失樓契補領方法

樓契正本一旦遺失就無法重獲，補領都只是取得「樓契核證副本」，又稱｢影印契」。方法是先委託律師安排宣誓書，由最後接觸樓契的人士說明遺失原因及經過，並宣稱樓契沒有交予任何人或機構作財務抵押，再交到土地註冊處申請取得樓契核證副本。此後任何賣買或按揭，核證副本都將代替樓契，在法律上產生效力。

 

遺失樓契補領流程

1.委託律師

2.宣誓遺失原因

3.交律師向土地註冊處申請

4.取得樓契核證副本

 

一般樓契保存方法

1.存放家中

把樓契存放在家中是最簡單的方法，但有機會因搬屋、紙質受潮﹑水浸、火災、家中長者離世無人得知樓契位置等而引致損壞或遣失。

2.保險箱

樓契可存放到銀行提供的保險箱，收費視乎保險箱大小而定，每年$1,000至數千元不等，不過銀行的保險箱服務時常供不應求，較人多的地區甚至有機會以年為計排隊輪侯。

3.銀行暫存契服務

銀行的暫存契服務只為全數清還貸款後仍未取回樓契的人士提供，此類存契費每年高達$2,500至數千元不等，有些按月收費，有些按年計算若不足一年亦會作一年計。

4.律師樓

一般律師樓並沒有提供存放樓契服務，每當有客戶贖契或全額買入物業，都會替客戶保存這些｢代取契｣約半至一年時間，當中雖沒有收費，但時間一長還是會促請客戶盡快取回樓契。

 

按揭存契更輕鬆

較安全穩妥的方法還是把物業抵押到銀行承辦按揭，樓契便由銀行替你保管。有人會問，再次借貸豈不是又要支付利息嗎？是的，不過上述提及銀行保管費每年動輒數千元，保險箱又或需要一等再等，存放在家亦有機會遺失，業主不妨計計數考慮按揭存契的可能性。

市場上大部份銀行有提供高息存款戶口Mortgage-link account，業主可存資金入高息戶口，最高可抵消50%至60%的按揭利息支出。

 

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有個別銀行提供更具較彈性的對沖按揭計劃，特色在於業主可按個人需要靈活供款，從而節省利息開支。計劃的首2年，最高可存放貸款額的50%入對沖戶口抵消利息。其後不限銀碼和次數可隨時供款入對沖戶口，不過留意按揭餘額最少要維持3萬，換句話說貸款3萬便可安心將樓契存放在銀行。

 

現契物業按揭存契小貼士

最後提提現契物業重按的樓契處理，並不是直接把整份樓契拎到銀行做按揭申請，而是需要把樓契交到銀行認可的律師樓暫時托管，待按揭申請成功後，律師樓才會將樓契轉移到銀行抵押存放。另外，坊間傳聞重按一定需要驗樓？事實並不然，驗樓與否還看物業類型，個別情況而定，銀行並沒有要求重按物業一定要驗樓這種說法，大可不必過份擔心。近期定期存款利息高企，利率更高過按揭息率，若想同步賺取利息，業主亦可考慮將加按資金存放於定期，分分鐘存契「零成本」。

 

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