解構形成負資產因素 (下)
負資產是指物業的當前市值跌至低於未償還之按揭餘額，故此負資產與樓價跌幅、尚欠按揭餘額及高成數按揭使用量有關。上期已提及上述前兩項的因由，至於高成數按揭使用量，近年政府放寬按保推出林鄭plan及財爺 plan，幫助有需要用家上車，選用9成按揭或8成按揭的買家因而增加，高成數按保的使用率亦回升至正常水平，故此當樓價跌穿1成或以上，在賬面上計算的負資產個案便難免增加。然而，按揭保險計劃為有實際住屋需要的用家而設，借款人屬於自用物業用家，亦需符合既定條件方可獲得貸款，例如9成按保用家須為固定收入及首次置業人士，並須同樣通過供款佔入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相對較低。
按保並非一般按揭，按保為銀行提供保險保障，銀行無需為高於7成按揭承擔額外風險。現時負資產個案的拖欠比率降至0.02%近乎零之極低水平，較整體住宅按揭的拖欠比率0.07%還要低；失業率亦維持2.8%甚低水平，即使負資產宗數上升，現時實質信貸風險及市場風險仍甚低。再者，自政府於7月份放寬銀行按揭成數至高達7成，令非按保上會的首期門檻降低，市場上選擇以非按保上車的用家有所增加，有助減低高成數按保的市場比例，從而可降低物業跌入負資產的數量。
負資產屬賬面上計算的結果，跌入負資產行列不等於已出現問題，供樓人士應對負資產首重保持按時供款，提防斷供至為重要，故此用家入市前宜先評估自己可持續供款的能力及穩定性，並預留不少於6至9個月供樓儲備資金以應付萬一突變財政狀況，以提高按揭供款防守力；而籌劃置業預算時，每月總供款佔入息比率以不高於40%較為理想。
上文轉載自HKET地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
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