銀行以新盤「淨價」計算可造按揭金額

上期提及銀行會以買賣合約上的價錢去衡量是否符合按保資格及樓價上限，但留意，這只是用作評估按保準則下之可造按揭成數，但實質可造按揭金額則以扣除所有折扣及回贈的「淨價」計算。

 

很多時新盤的「合約價」已因應買家選擇的付款辦法而扣減了有關形形式式的樓價折扣金額，例如售價是$800萬，買家選用即供付款方法可享樓價折扣5%，發展商再以不同名目的優惠提供額外樓價折扣合共15%，折扣後「合約價」便為$680萬；但銀行並非就一定以「合約價」計算可造按揭金額，而是會參考有關合約和價單內容，以瞭解買家會取得多少回贈、補貼或優惠，以便於「合約價」再扣除回贈優惠等同價值之金額後得出「淨價」，以「淨價」計算可造按揭金額。例如上述「合約價」為$680萬，買家可造6成按揭又或透過按保計劃申請9成按揭，但涉及計算後之回贈金額達成交價之3%即$20.4萬，扣減$20.4萬後之「淨價」便由$680萬降至$659.6萬，6成按揭之可造貸款額便由$408萬降至$395.76萬。

 

而在發展商的回贈項目當中，有些屬於成交後回贈予買家的固定金額，但有部份是屬於附帶不同條件或準則的回贈優惠，又或屬於有選擇性，未必可完全確定買家是否會於成交後取得有關回贈，或未必可確定回贈金額，那麼銀行會如何處理這些回贈項目? 事實上，現時銀行對於新盤提供的回贈或優惠的計算方法不盡相同。

 

舉例說明，例如新盤提供按揭利息保障優惠，在3年內若然按息高於某個水平，買家可每年申請利息補貼，補貼上限總共為樓價1%。雖然這個回贈有不確定性，因未可確定未來3年的息率水平，亦未可確定買家是否可獲足樓價1%作為補貼，銀行在行政計算上未可預計上述，有部份銀行的做法是扣減所有可能涉及之回贈/補貼，故此會直接扣減樓價1%，亦有銀行按情況個別評估，估算一個認為合理的扣減金額。下期再舉例說明其他情況。