【真實個案系列】拆解按揭人、借款人、擔保人有甚麼分別?
29/03/2023
近日收到業主求助，不為意多年前已成為樓按擔保人，使新自置物業未能通過銀行審批而十分苦惱。透過是次的案例，帶大家認識按揭人（Mortgagor）、借款人（Borrower）和擔保人（Guarantor）三個不同身份，及了解中原按揭如何協助解難，順利取得樓按貸款！
中原按揭真實個案：為家人物業做擔保，新購物業變成「第二套房按揭」？
A小姐是專業人士，月入6萬，為享有更多私人空間，以首置名義購入市值$600萬元物業，打算申請6成按揭貸款。到銀行申請按揭時才發現，她多年前為家人物業作擔保竟影響到新物業被銀行視為第二套房按揭，最高只能借5成貸款，而且家人物業的按揭供款全數計入A小姐的負債，令批核難上更難。
何謂第二套房按揭？
金管局有指引列明：申請按揭時已有其他未供滿之按揭物業或已就其他按揭物業作為擔保人會列入為第二套房按揭。 即使A小姐向銀行解釋該物業全由家人負責供款，可以提供文件證明，但銀行角度若借款人未能履行準時還款，擔保人必需負起債務責任，因此同樣是當作第二套房按揭。
一般屬「第二套房按揭」的按揭成數、供款與入息比率及壓力測試都會收緊一成，如下圖：
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住宅物業樓價 |
第一套房按揭 |
第二套房按揭 |
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$1,000萬或以上 |
5成 |
4成 |
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$1,000萬以下 |
6成(上限$500萬) |
5成(上限$400萬) |
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供款佔入息比率 |
50% |
40% |
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壓力測試 |
60% |
50% |
按揭人(Mortgagor)、借款人(Borrower)、擔保人(Guarantor) 的分別
要拆解今次事件，首先要了解按揭人(Mortgagor)、借款人(Borrower)、擔保人(Guarantor)的分別。
按揭人(Mortgagor) -又稱抵押人即是擁有物業業權的人，申請按揭時，所有業主都需要作為按揭人，以業主身份同意把物業抵押給銀行貸款，但不涉及債務償還責任。例如夫妻聯名物業就必須兩位共同做按揭人，銀行是不接受單邊申請的。
借款人（Borrower）-是向銀行借取貸款，需承擔還款責任，不一定由業主擔任。一般情況下，得到業主同意作按揭人，借款人便可向銀行作按揭申請，銀行會衡量借款人的還款能力、年紀、信貸評級等決定是否批出貸款。例如父母持有物業但已退休，有收入的子女便可作為借款人擔起還款還款責任。
擔保人(Guarantor) –當借款人的收入不足未能通過銀行按揭審核時，銀行有機會要求加入第三者作擔保人，目的是一旦借款人不履行債務還款時，擔保人便需要承擔起還款責任。
按揭人(Mortgagor)可避免計算債務
就A小姐的個案，中原按揭顧問建議A小姐只做Mortgagor，因為只作為按揭人的話，銀行不會將她的債務計算在內，包括擔保家人的按揭貸款亦不計，變相購入的新物業不再以第二套房計算。而Borrower方面， A小姐找了沒有任何外債及固定收入的妹妹擔任，最後透過中原按揭顧問介紹的銀行，順利批出6成按揭貸款。
📣注意地方
各銀行的審批準則不同，只有個別銀行接受業主只做按揭人，而不做借款人，以獨立身份進行按揭申請的做法。留意此方法最高成數只有6成，亦不能應用在按保高成數按揭的申請上。
無論是按揭人、借款人或擔保人也有自身各自的責任，亦有機會影響將來再做按揭的按揭成數、壓測評估等，因此任何情況下可先作評估再決定，有些銀行提供預先批核服務，方便買家在買樓前先根據申請人的入息﹑信貸紀錄及樓價作初步審核，避免批核意外，歡迎直接向中原按揭顧問查詢！
如需進一步了解詳情，歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。
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