有樓但無入息證明 如何用磚頭套現活錢?
20/09/2022
根據統計，本港逾6成業主的住屋已沒有按揭需要償還，數字反映甚高比例的業主持有現契物業資產，那麼，其實他們都有着將磚頭轉化為活錢的機遇。
市場上有些銀行可提供一個簡易的磚頭套現方式，若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款)，銀行可依據現時物業估值向業主直借25%作為資金，而當中借款人無須提交入息證明。以持有一個$1,200萬現契樓為例，銀行可憑磚頭估值直接批出高達300萬元按揭套現金額。例如一些50多歲已退休及供滿樓的業主，自身或家人突有資金需要，但因欠缺入息證明，而未有想過申請貸款，他其實是可以憑着磚頭價值套現資金。再以一個案為例，陳先生的女兒有供樓能力，但欠缺足夠資金作為首期，陳先生希望幫助女兒置業卻又不欲動用退休儲備，向按揭顧問瞭解後，陳生以持有價值$1,500萬之現契物業向銀行直借25%套現$375萬流動資金，協助女兒置業，女兒成功買入一個$800萬之單位，上述資金足夠支付承造6成按揭的首期及印花稅開支。
若然業主可提供多一點資產證明，銀行更可向業主直借高達物業估值40%之貸款。舉例，上述陳生自身亦有儲備資金並持有藍籌股票，他可再向銀行出示相等於物業估值15%之資產證明包括現金存款$150萬及等值於$94萬之藍籌股票(股票一般需打8折計)，他便可憑價值$1,500萬之現契物業向銀行直借高達40%之貸款，套現金額提高至$600萬。
但留意，雖然業主無需提交入息證明，若有其他負債仍需扣減可借貸款額；業主向銀行貸款便得每月供樓，故需留意是否有足夠還款能力。不同銀行對於此類貸款的年齡上限不盡相同，有銀行要求申請人需為65歲以下，亦有銀行可接納較年長一點的申請人。
按照現時息率走勢，銀行在短期內有機會上調最優惠利率(P)及/或封頂息，料加幅溫和未致構成很大影響；然而，有上會需求人士可加快申請按揭，以趕及在加息前批出按揭免受有關影響。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
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