有資產但無入息證明 買樓做按揭可行嗎?
05/09/2022
上期提及持有現契樓的業主可將磚頭轉化為活錢，無需提交入息證明以套現流動資金。那麼，若有資產但無入息證明，買樓做按揭又是否可行?
銀行審批按揭一般是評估借款人的供款能力，借款人需提交入息證明作依據；市場上亦有另一款按揭審批方式是依據借款人的資產水平作評估。根據現行樓按措施，以資產水平基礎申請按揭，按揭成數高達4成。銀行普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值(net assets)指持有或可接納之資產總值減去負債的淨額，一般而言，借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。
可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等，銀行之間計算資產淨值的方式未必相同，當中以現金及股票基金類別較易計算，現金存款一般可獲100%納入資產值，而對於股票基金類別，有不少銀行同樣接納市值之100%作為資產值，但亦有銀行要求將市值打折扣計算，例如是8折或9折。至於物業或車位類別，大部份銀行只可接納有關估值之50%納入資產值，若物業仍有按揭在身，計算方法更會較複雜及嚴謹。
舉例，55歲的陳小姐已退休，剛購入一個樓價$600萬之單位，她已沒工作故未能提供入息證明，但陳小姐持有市值$300萬之股票及$300萬之現金儲蓄，沒有任何負債，銀行接納其資產淨值達$600萬，以評估資產水平方式批出4成按揭，按揭額達$240萬。然而，若以一個仍有按揭的物業作為資產值申請新買入樓宇按揭，難度則較高。首先，銀行只可計算已抵押物業價值之一半作為資產值，並需扣減按揭餘額，而扣減按揭餘額這項負債是以雙倍金額計算，假設借款人擁有一個現時估值$1,500萬元之物業，尚有按揭餘額$200萬，不再添加資產證明的話，可買入新物業樓價或限於$350萬，計法是($1,500萬元X 50%) –($200萬X 2)，而由於新購物業已屬第二套房，按揭成數由4成降至3成，借貸額僅$105萬。
銀行之間以資產水平審批按揭的方式不盡相同，用家可向按揭轉介公司瞭解更多詳情。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
