QE前平均按息5% 加息後按息仍處低水平
18/08/2022
上期提及本港最優惠利率(P)於今年本季內已具備條件上升。美國自今年3月份開展加息期後，港元拆息亦受影響而逐步上調，因加息初期銀行體系結餘高度充裕，拆息升速及升幅溫和，港美息差一度拉闊，多次引發套息交易及金管局被動入市，促使本港銀行體系結餘由去年高位4,575億元減少逾3,000億元至現時約1,260億元，在美息上升及銀行結餘減少等因素影響下，與樓按相關1個月拆息最近升至1.57%，市場按息由上半年6月前主要約1.5%升至現時H按封頂位2.5%，加幅達1厘，以30年還款期計，每100萬按揭額之每月供款增加約$500，加幅14.5%；若以20年還款期計，每月供款增幅約9.8%。
自2008年金融海嘯後，環球推行寬鬆貨幣政策，香港經歷十多年之超低息環境，期間平均按息僅1.8%，故一般供樓人士已長期習慣以超低按息供樓。而由於2009年以來十多年間本港最優惠利率只曾短暫上調0.125%，有些年輕準買家甚至對加息周期又或加息對供款之影響未有概念。今年進入之加息周期息率上升步伐較以往加快，令部份供樓人士開始感受供款負擔正在增加，置業人士入市決定亦轉趨審慎，用家宜就假定按息加幅先作預算及準備，以便在有需要時調節生活開支，以及較易適應加息影響。
筆者估計按息於年底仍不高於3%附近水平，在過往歷史紀錄來說仍屬低水平，過去30年平均按息約4%，而在2008年環球推出寬鬆貨幣政策前之10年平均按息達5%，對比之下，今年按息加幅相信仍屬大眾接受幅度。基於政府持續推行樓按措施及供款壓力測試，現時業主的供樓防守力較以往提高，根據數字，今年首季新批按揭的平均「供款佔入息比率」為36%，現時按息升至封頂位2.5%計，有關供樓負擔升至約41%，若未來按息升至3%，有關供樓負擔升至約43.5%，仍屬健康水平。
上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳
