物業連租約 按揭又想借多啲 可以點做呀？

小編同朋友食飯，他說早前睇中個心儀單位，間隔實用、裝修新淨，最最最吸引喺望到少少海景，可惜地產經紀同佢講單位是連租約，租期仲有半年。根據現時金管局規定，物業連租約的按揭成數最高只得5成。朋友左度右度計唔掂，打算同業主傾長成交待租約完結，但呢啲筍盤又點會等你呀，好快就已經比其他人買咗。其實連租約單位係做按揭時只需變化一下，又未必咁難上會嘅，教大家三招拆解！

 

第一招) 先以短罰息期上會 租約及罰息期完結後再轉按

 

目前金管局指引，自住物業的按揭成數：樓價$1,000萬以上5成；$1,000萬以下6成(上限$500萬)，而出租物業就不論價值最高5成。假設購入$800萬連租約單位，建議先找一間設有短罰息期的銀行申請5成($400萬)按揭上會，目前市場上有個別銀行可提供短至一年罰息期。一年期滿後物業租約已完，業主收回單位自住，就可選擇轉按到其他銀行。假設物業估價維持$800萬不變，自住物業最高貸款6成即$480萬，業主便可套現回$80萬資金。須留意林鄭PLAN規定不能套現，所以這方法亦規限不能超過樓價6成。

 

第二招) 融資機構造高成數按揭再轉回按保

 

買連租約物業而又首期不足人士，可考慮先在融資機構申請8成按揭，目前最優惠利率約6.5%起連手續費，兼享彈性罰息期。業主可按租約期滿日隨時轉回銀行，倘若樓價$1,000萬或以下更可透過按揭保險，將整筆貸款餘額轉回銀行，息率降至大約1.44% (以HIBOR+1.3%計算)。這做法變相只需拎兩成首期就可以購入出租物業，之後轉回銀行成本亦唔太高。

 

第三招) 按揭貸款機構提供較具彈性高成數按揭

 

按揭保險只適用於樓價$1,000萬或以下，假如租約期滿後，物業估值升穿$1,000萬又如何安排呢？坊間其實有按揭貸款機構提供較有彈性的高成數按揭，$1,000萬以上的物業最高敍造7成按揭，利率大約2.5%至2.65%，按揭年期最長30年。做法同樣需要先將連租約物業按於融資機構，待租約完結，便可申請轉按到上述按揭貸款機構。有關按揭貸款機構的優勝地方是批核較有彈性，亦可以套現資金，但會收取類同保費而且金額較高，因此購入單位前記得要計清楚呀。

 

早前就有則新聞因出租物業訛稱自用，騙銀行按揭而被判入囚。大家緊記申請按揭時必須如實陳述物業用途，切勿以身示範！如果唔清楚會否觸及法例，歡迎聯絡中原按揭顧問會為你詳細解釋，以防誤入法網呀！