中原按揭經紀 議息結果公布後最新按巿影響分析記者會
27/09/2021
中原按揭：預期9月底前有機會上調港P 年內或升兩次 累積加幅0.5厘
港大民研顯示 加息毋礙買家入巿意欲 年底前樓價不會倒跌/維持上升佔大多數
美國聯儲局一如巿場預期上調聯邦基金利率0.25%，屬今年內二度加息，美國自2015年底至今7度加息，累積加幅已達1.75厘。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，美國近期經濟數據造好，就業市場理想，通脹率上升，支持美國預計年內可再加息，預料美國會爭取9月份再加息，12月份再視乎經濟勢頭延續性再決定是否加息，故此美國年內或再加息一至兩次，仍合乎市場預期。
息口走勢方面，王美鳳指出，拆息持續上揚，在多個短期因素以及稍後再需承接港元沽盤等因素下，拆息上升趨勢將延續，加上貸存比率高企，最近大中小型銀行紛紛加入上調定存息之競爭，銀行資金成本正在上升。銀行結餘今年縮減約703億元仍達1,095億元水平，實際加息時間取決於銀行衡量自身資金成本、資金量及承受息差壓力之取態。但在多項加息條件迫近下，港銀有機會於9月底前上調最優惠利率(P)，並料今年港P上調將不超過兩次，累積幅度不多於半厘，本港按息於年底前仍處2.65%或以下水平，仍低於過去20年平均按息3.6%，2018年仍維持低息環境。
為了解加息對本港公眾影響，中原按揭經紀於2018年6月委託香港大學民意研究計劃進行《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》中顯示，若港息上升，70%有意置業受訪者入市意欲不減，並有72%受訪者認為本港樓價年底前不會倒跌/維持上升，王美鳳認為，調查反映公眾普遍接受加息，對樓價前景感樂觀，對其置業意欲影響不大；與此同時，香港未來加息步伐料將溫和，經濟及就業巿場環境向好下，加上樓按措施幫助銀行及供樓業主防守力提升，相信市民普遍已作好港息上升的準備，單計息率因素對樓市影響不大。
按揭巿道方面，王美鳳指出，隨著今年二手樓巿向好發展，新盤維持推售步伐，帶動新批及新取用按揭增加。王美鳳預期，上半年新取用按揭貸款將有43,150宗，涉及金額達1,685億元，將較去年同期分別增加3.4%及10.3%，金額將創半年計紀錄第二高。下半年預期樓按宗數略減，估計2018年下半年新取用按揭將減少至41,350宗，涉及金額為1,615億元，較上半年輕微減少。綜合全年計，預期2018年全年新取用按揭貸款量仍維持正增長，較2017年輕微增0.4%至8.45萬宗，金額則按年增加5.67%至3,300億元，金額挑戰歷史新高。
息口走勢
加息條件迫近 料港銀有機會於9月底前上調最優惠利率(P)
息口走勢方面，王美鳳表示，在聯繫匯率制度下，早前金管局基於港匯觸及弱方兌換保證合共19次承接港元沽盤，一方面導致銀行同業拆息(H)回升，另一方面銀行體系結餘亦減少約700億元至1,095億元，是過去近10年新低水平，為港銀造就利率正常化的條件。
近日拆息基於短期因素包括半年結及港元需求增加等持續上升，與供樓相關的1個月期拆息已達10年新高水平，今天最新(6月14日)報1.60厘，料短期內升勢仍延續，由於銀行目前普遍以H按中以P為基準之封頂息率2.15%計算按息，封頂息率以上之拆息上升壓力需由銀行承擔，承受之息差已由上月之0.1厘拉闊至今天計約0.7厘，加上港元貸存比率升至4年高位達84.1%的情況下，近月大中小型銀行亦上調定存息率，競爭正在加劇，多項加息壓力增加下導致銀行基本上已具備加息條件。
不過，王美鳳解釋，由於銀行結餘仍處千億元水平，仍明顯高於海嘯前一般約100億元上下水平，加上大型銀行存款基礎較大、資金成本較低、變相需承受之息差少於中小型銀行，故此實際加P的時間仍取決於銀行取態，尤其是主導P去向之大型銀行。王美鳳估計在多項加息條件迫近下，港銀有機會於9月底前上調最優惠利率(P)。
預料今年港P上調不超過2次及0.5厘 調整步伐及幅度溫和 低息環境持續
王美鳳預期，今年本港最優惠利率(P)將會上調不超過兩次，累積加幅不多於0.5厘，加息步伐溫和，料本港按息於年底前仍處2.65%或以下水平，低於過去20年平均按息3.6%，2018年仍然維持低息環境。
港P下半年不宜太遲上調以免追加情況再現
王美鳳指出，金融海嘯前即環球推行寬鬆貨幣前10年之H/P息差(銀行同業拆息及最優惠利率之息差)平均約3.5厘，若1個月拆息持續上升至1.5厘至2厘或以上水平，及銀行結餘進一步降低情況下，原則上港銀已具備加P條件。在對上一次加息周期，港P在2005年3月正式上調，當時1個月拆息已升至2.2厘水平，年內美息加幅為2厘，港P追加，年內加幅度達2.75厘至3厘，故此港P不宜太遲上調以避免追加情況再現。
本港加息影響
若年內加息達0.5厘 每月供款增加5.8%影響不大
拆息上升下H按用家早已經歷按息上升 暫未對樓價造成壓力
王美鳳表示，預期年內加息不多於0.5厘，以目前較多人採用的25年還款期期計，累計半厘加幅之每月供款將增加5.8%，每100萬元按揭額之供款增加約250元，年內加息影響仍屬輕微。
事實上，由於市場主要以H按供款，拆息自去年9月展開升勢，至今供樓人士之按息普遍亦已升近半厘，並處於封頂息率，供樓人士已在經歷按息上升對供款之變化，期內樓價升勢不變，未見對樓價造成壓力，可見樓價受多項複雜化因素影響為主。
王美鳳指出，即將進入的加息周期較以往溫和，市場亦早已有加息預期的準備，單計息率因素對樓市影響不大，而且，金管局規限置業人士在承造按揭時，必須通過加3厘的壓力測試，相信已有足夠緩衝給供款人應對加息風險。
供樓負擔在加息下之影響
新批按揭供樓人士之供樓負擔維持42.6%低水平 樓巿防守力高
王美鳳分析，根據金管局每月住宅按揭報告之平均新批按揭額、平均按揭年期、巿場平均按息及政府統計按季公布之全港私宅住戶家庭月入中位數(最新數字為3.9萬元)所計算出每月按揭還款額佔家庭收入比率作為參考，目前新批按揭供樓人士之供樓負擔處於42.6%健康水平。而根據金管局《貨幣與金融穩定情況半年度報告》，供款佔入息比率(DSR)更處於34.7%之低水平，以這個數字假設息率上升合共2厘(以P按計升至4.15%)，屆時將升至43.1%，仍處於安全低水平之內，反映出已置業入巿的供款能力高，面對息率上升的防守力高。
近年平均按揭年期拉長至逾26年 加息下長年期之供款增幅亦將增加
隨著樓價上升以及樓按措施增加上會難度，選用較長按揭年期人士增加，以降低每月供款額，亦較易通過壓力測試，金管局數字顯示，已連續19個月平均按揭年期超過26年。王美鳳指出，由於目前平均按揭年期已延長，當息率回升之時，選用較長還款期的用家會發現，每月供樓金額的增幅將較大，以對上一個加息周期05年的平均按揭年期18.5年，與目前平均按揭年期26年作比較，同樣假設息口上升1厘為例，前者每月供款僅增加8.9%，後者供款卻增加12.2%，可見長還款期用家加息供款增幅較大，故長還款年期用家宜將自己的供款入息比率設低一點，以便預留充足的防守力。
樓按貸款量
預期上半年新取用按揭金額增加10.3%至1,685億元
全年計2018年新取用按揭貸款達8.45萬宗 金額達3,300億挑戰歷史新高
按揭巿道方面，王美鳳指出，隨著今年二手樓巿向好發展，新盤維持推售步伐，帶動新批及新取用按揭增加。王美鳳預期，上半年新取用按揭貸款將有43,150宗，涉及金額達1,685億元，將較去年同期分別增加3.4%及10.3%，金額將創半年計紀錄第二高。下半年預期樓按宗數略減，估計2018年下半年新取用按揭將減少至41,350宗，涉及金額為1,615億元，較上半年輕微減少。綜合全年計，預期2018年全年新取用按揭貸款量仍維持正增長，較2017年輕微增0.4%至8.45萬宗，金額則按年增加5.67%至3,300億元，金額挑戰歷史新高。
首4個月數字總結: 新批二手表現一枝獨秀 宗數增26.3%、金額升36.1%
首4個月計，新取用按揭貸款累計有26,845宗，較去年同期增加4.9%，涉及金額達1,046.86億元，較去年同期增加13.3%；同期新批出按揭貸款累計有36,924宗，較去年同期增加11.3%，涉及金額達1,474.10億元，較去年同期增加18.1%。按分類計，新批二手按揭表現一枝獨秀，首四個月計，新批二手按揭有21,591宗，涉及金額達854.85億元，分別較去年同期增加26.3%及36.1%。同期新批一手按揭有4,977宗，涉及金額262.21億元，分別較去年同期減少10.4%及4.6%。期內轉按宗數10,356宗，較去年同期略減1.8%，涉及金額因為樓價上升帶動之下，較去年同期增加3.6%，至357.04億元。
銀行樓按取態
用家流向P按趨勢未現 銀行迎合客戶意向仍推H按為主 日後視乎銀行會否藉時機調整H按
銀行按揭取態方面，王美鳳表示，自銀行暫停提供定按，巿面焦點重回H按計劃，雖然近日拆息上升，但銀行為免流失客戶仍以不變應萬變取態提供H按，以迎合客戶鍾情H按較P按具有雙邊優勢，因為在全期供款期內，拆息上升時有封頂息率保障，當日後拆息出現回落周期仍可有慳息機會，故此暫未見用家流向P按趨勢出現。日後會否出現變化視乎銀行會否把握時機調整H按封頂息率及優惠，導致P按實際息率水平優於H按，變相推使用家流向P按。
大型銀行與中小型可承受息差不同 若啟動加P太遲 中小型銀行先行調整新造按息壓力加大
王美鳳指出，最新4月份港元貸存比率高達84.1%，為14年3月後新高，顯示出貸款需求大，增長大於存款，部分銀行亦因為吸引新資金而上調定存息，存息上升加上再加上拆息持續上升，但實際按息暫未見調整，資金成本較高的中小型銀行在樓按業務的息差壓力將會加大，若啟動加P時間太遲，中小型銀行需先行調整新造按息之壓力增加。
