中原按揭經紀 議息結果公布後最新樓巿、按巿分析記者會
27/09/2021
美國加息0.25厘 匯豐銀行剛公佈港P維持不變
中原按揭王美鳳：全年加幅較巿場預期少 對樓巿不會構成負面影響
美國加息步伐放緩 港P明年加幅半厘以內 按息3厘以下低水平
息口走勢
2019年快將來臨，美國聯儲局剛公布2018年第四度上調聯邦基金利率0.25%，合乎巿場預期，美國自2015年底至今9度加息，累積加幅已達2.25厘。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，本港存貸息率於今年9月份進入加息周期，加息之幅度為0.125厘，僅達美息加幅之一半；是次有本地銀行剛公佈維持最優惠利率(P)不變，未有跟隨美國加息，因為港銀加息與否主要受銀行同業拆息升幅、銀行結餘水平、銀行自身資金水平及取態影響。近日銀行同業拆息回升，一個月拆息升至2.40厘(12月19日)10年新高水平，令H/P息差大幅收窄跌至3厘以下，低於海嘯前十年平均數值3.6%，港P基本上具備再上調的條件；然而，撇除拆息升勢之短期因素後，拆息或於稍後時間回落，加上9月份加息後至今本港銀行體系沒有明顯減少，持續性維持在約760億元水平，仍然屬於相當充裕水平，尤其對於存款基礎大的銀行，或未有必要性的跟隨加息壓力，所以有條件選擇不跟隨美國加息。
大型銀行在最優惠利率(P)的調整方面具指標性，其他銀行較大機會同步跟隨。然而，近日銀行同業拆息持續上升，一個月拆息已高於實際按息約2.375%水平，加上近日亦相繼有銀行提高定存息率，對於存款基礎規模較細及較依賴拆息作為資金的中小型銀行，資金成本已在上升，是次大型銀行決定不跟隨加息，中小型銀行會否在加息壓力增加下自行上調最優惠利率，仍有待公佈。
展望2019年，王美鳳表示，明年美國加息步伐料放緩，面對全球經濟增長或有所放緩，中美貿易戰令外圍局勢添變數，令明年不確定因素甚多，但相信明年美國通脹壓力不大，美息達中性利率3厘後再向上調的機會不大，因此料美息加幅最多僅半厘，整個加息周期或在低息水平便告一段落，在聯繫匯率制度下，料明年港P加幅亦於半厘以內。至於是否需要追加P，則要視乎資金流向會否出現明顯變化，以及銀行體系結餘會否顯著收縮。因此，預料明年本港按息將會維持於3厘以下低水平。
本港加息影響
銀行未有跟隨加P 港P全年僅加息0.125厘 每月供款增幅1.4%影響輕微
王美鳳表示，今次有本地銀行已公佈維持P不變，未有跟隨美息上調，若其他銀行跟隨，即港P全年僅加0.125厘，P加幅遠低於巿場預計，以目前較多人採用的25年還款期計，供樓人士基於9月加P後每月供款增加約1.4%，每100萬按揭額之月供增加約62元；以目前平均按揭額約400萬計算，每月供款增加約250元，供樓負擔影響非常輕微。
王美鳳指出，巿場早已預期今年港P會進入加息周期，加幅或達半厘，但在銀行體系充裕情況下，今年港P加幅僅為0.125厘，幅度較巿場預期為少，對樓市影響反屬正面。近月樓市調整主要受中美貿戰等外圍因素及金融市場波動影響，9月份加息因素未有對樓巿構成負面影響。明年美國加息步伐料放緩，本港加息周期亦明顯較以往溫和，明年港P加幅或僅達半厘以內，加息因素對樓市影響輕微，相信市民可適時消化加息影響。
樓按巿場
2018年新取用按揭金料達3,500億創歷史新高
料2019年新取用按揭達8.5萬宗 金額達3,400億歷史次高
按揭巿道方面，王美鳳指出，2018年上下半年樓巿氣氛截然不同，上半年樓巿受惠於印花稅換樓退稅期延長至一年，以及地王接連出現，帶動樓巿價量齊升，然而，本港政府於6月份推出六招新房策，期後再加上中美貿易戰的外圍因素，扭轉樓巿氣氛，第三季起樓巿轉吹淡風，延續至第四季物業交投仍出現大幅萎縮，樓價見頂回落；由於按揭取用貸款數字滯後於樓巿，今年按揭貸款量仍受惠於上半年暢旺樓市，加上轉按亦錄正增長，數字維持理想。王美鳳預期，全年新取用住宅按揭貸款將有88,000宗，涉及金額達3,500億元，將較去年同期分別增加4.6%及12.1%，金額創下歷史新高。
預測2019年，王美鳳認為，2018年新盤成交平穩，部分新盤延至2019年上會宗數增加，然而2018年第3、4季整體住宅交投大幅減少，對2019年按揭數字構成負面影響。由於目前本港經濟基調依然良好，相信明年樓價在尋底後會出現承接，樓價在找到支持點後，帶動成交量回升。另一方面，轉按需求仍存在，銀行繼續推出多元化優惠作招徠，因此預期2019年按揭業務依然達理想 水平，僅出現輕微跌幅，預期2019年新取用按揭數字可達85,000宗及3,400億元，分別較2018年微減3.4%及2.9%。
轉按市道
銀行紛推樓按優惠 2018年新批轉按金額創歷史新高
王美鳳指出，銀行按揭業務競爭持續熱烈，銀行紛推樓按優惠吸客，繼年初推出低息定按，8月份亦因銀行快將調升新造按揭息率，掀起低息H按尾班車效應，近月之低息高回贈優惠繼續吸引客戶轉按，帶動今年轉按表現優於大巿，綜合金管局住宅按揭報告數字，今年首10個月新批轉按金額達1,140億元，較去年同期增加達13%，宗數亦達32,005宗，增加約5%，料全年新批轉按金額可達1,300億元水平，超越去年數字，並再刷歷史新高紀錄。
2019：發展商高成數一按低息蜜月期屆滿 造就客戶轉按慳息誘因
王美鳳指出，除了日常轉按需求外，預期2019年發展商高成數一按轉按需求將明顯增加，2015年第四季起漸多新盤推出高成數一按，及至2016年已處於流行期，不少新盤向買家提供高達八成至九成按揭，當中普遍設有兩至三年低息優惠，低息優惠期將於明年陸續屆滿，息率一般跳升至P-1%至P+1%計算，明顯高於現時銀行一般新造按息P-3%(P:5.375%)，為免負擔貴息，相信屆滿新盤高成數一按低息期的買家將陸續進行轉按慳息，刺激轉按需求。明年轉按貸款量仍然看俏，除了上述需求，由於樓市交投萎縮影響一、二手按揭貸款量，預料銀行仍會積極提供轉按優惠吸納客戶。
按揭計劃變化
新造按息P按略較H按優勝 變相推動用家選用P按 P按將重奪主流地位
王美鳳表示，自銀行4月下旬陸續暫停定按計劃後，選用H按的用家顯著回升，金管局7月份數字中，H按選用比例高達94.5%，P按選用比例為3.1%，H按再次主導巿場。不過，銀行於今年8月份調整新造按息後，大部份銀行之新批P按息(現為2.375厘)較H按封頂息率(2.475厘)略為優勝，差幅約0.1厘，變相推動用家選用P按，P按用家因而隨即增加。金管局最新10月份數字中，P按選用比例為47.3%，單月大幅攀升32.2個百分點，14年1月(56.1%)後新高，H按選用比例則按月減少32.4個百分點至50.8%，兩者已接近平分春色。王美鳳預期P按比例將進一步上升，未來數字將反映P按重奪主流地位。由於拆息波動性將持續，H按主要仍需以封頂息率計算按息，若銀行沒有下調H按封頂息率至P按息水平看齊，2019年P按將主導市場。
