金管局公佈2019年6月份及上半年住宅按揭調查結果評析
24/09/2021
上半年新取用按揭額較同期跌5.8% 新批額微跌1%
新批一手按揭額逾542億 創半年度計新高
中原按揭董事總經理王美鳳指出，今年上半年樓巿主要受外圍因素影及中美貿易戰時好時壞所影響，由年初逐步回穩，及至3月份急速反彈轉旺，旺勢延續至4月份，5月份中美貿易戰一度轉為緊張，二手交投回軟，但新盤銷情保持不俗，6月份上下半月發展迥異，按揭巿場亦跟隨波動。綜合金管局數字，上半年新取用按揭貸款達39,240宗，金額則達1,596.6億元，較去年同期分別減少8.9%及5.8%，新批按揭貸款則達54,683宗，涉及金額達2,284.09億元，較去年同期輕微少1%。王美鳳預期，近月本地受政治因素困擾，貿易戰僵局未有突破，環球經濟下行風險增加等因素下，樓市交投回軟，觀望氣氛漸增，預料第3季按揭數字將受影響現跌幅。
按貸款分類計算，上半年新批一手按揭表現一枝獨秀，共有11,270宗，較去年同期大幅飆升56.4%，涉及金額更高達542.28億元，較去年同期勁升42%，金額亦創有紀錄以來半年計的新高。期內新批二手按揭有25,493宗，涉及金額1,078.35億元，分別較去年同期減少23.6%及19.4%。王美鳳指出，一手按揭升幅優於大巿主要是因為發展商藉年初市況逐步回穩加快於推售多個新盤，並以吸引價格推售，銷情理想令一手按揭金額跑嬴大市。
6月份：新取用按揭額增14.8% 新批按揭跌14.6% 新申請按揭減27.1%
按揭數字表現受近期樓巿偏軟影響，金管局數據顯示，6月份新批按揭貸款額較5月份減少14.6%至446.62億元。當中，涉及一手市場批出的貸款減少8.2%至114.55億港元；涉及二手市場批出的貸款減少27.7%至189.17億元。至於新批轉按貸款則增加4.8%至142.89億元。 王美鳳指出，轉按升幅由當時期轉按活躍以及大型銀行調整轉按優惠後即帶動尾班車所致。6月份尤以上半月一二交投受社會運動及貿戰僵局影響而顯著減少，按揭申請個案較5月份按月減少27.1%至12,732宗，但仍企穩1萬宗以上的高水平。新取用按揭貸款額因表現滯後，主要仍反映3,4月份較旺市況推動之取用貸款量，6月份數字較5月份增加14.8%至385.31億元，並錄得8,953宗，分別為歷史新高及2011年6月後新高。
今年樓價再刷歷史新高，造就5月份銀行批出之平均按揭額升至435萬元，創下歷史新高水平後，6月份則回落至423萬元。
轉按巿道：多家銀行已跟隨調整轉按優惠，下半年轉按將減少一成半或以上
王美鳳指出，去年初定按優惠及8月銀行加息後尾班車曾推動轉按大增，今年由於銀行按揭計劃吸引，轉按宗數仍維持於活躍水平，總結上半年轉按達17,500宗，批出之轉按金額達663.46億元，較去年同期分別增加5.5%及13%，但較去年下半年卻分別減少13.7%及23.1%。
然而，由於6月份大型銀行調整轉按優惠，市場上有潛在轉按需求的客戶為免遲些申請轉按有機會令優惠減少的心理下，已趁其他銀行未調整轉按優惠之前加快提出申請，刺激轉按需求短暫增加，目前多家銀行已逐步跟隨調整，預期下半年轉按宗數將減少達一成半或以上。
按揭計劃：調整以H按P按同步為主 H按維持主流
王美鳳表示，今年初銀行調整H按的封頂息率與P按息看齊，調整後H按息不會因為拆息波動而高於P按息，在這個保障優勢下，H按選用比例在上半年穩步上升，連續4個月企穩在超過85%以上佔比水平，確定主流按揭地位。最新6月份數字，H按選用比例按月微升0.3個百分點至88.3%，P按比例則達8.9%；王美鳳預期，雖然大型銀行調整細額貸款的H按封頂息率，但由於大部份銀行將有關調整同步適用於P按，H按息與P按息看齊之下，暫時H按優勢仍然持續，若未有進一步調整，H按主流佔比水平將將維持。
