中原按揭樓按巿場回顧及前瞻 -《巿道篇》
17/09/2021
料2019年新取用按揭金額料微增至3,450億為歷史新高
料2020年新取用按揭達8萬宗 金額達3,350億歷史第三高
中原按揭董事總經理王美鳳指出，今年樓按市場2019年交織着好淡因素，上半年樓市氣氛轉好，年初至3、4月份，市況由回穩急速轉旺，但及後中美貿戰一度轉為緊張；下半年受中美貿戰僵局及連月本地政治運動困擾，雖然銀行上調按息，但10月份出現放寬按保及銀行減P利好因素。上半年按揭申請量持續按月逾萬宗，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基於按揭調整帶動轉按尾班車，整體按揭申請量因而未有大跌，但隨着轉按尾班車影響消退，按揭申請自9月起跌穿萬宗水平。總結全年，王美鳳預料2019年新取用按揭宗數將較去年略減3%至84,000宗，但由於平均按揭額上升，料全年取用按揭金額可達3,450多億元，與去年相若及微增0.3%，金額為歷史新高。
預測2020年，王美鳳認為，明年影響樓按市場發展的不確定性因素包括中美貿易談判進程、社會運動發展、經濟下行風險等，故此實際連帶性影響仍有待觀察。若社會氣氛回復，相信累積購買力可帶動樓市重拾動力，而在轉好氣氛下新按保修訂及低息環境對樓巿仍帶支持作用。然而，轉按息率及回贈優惠已較以往遜色，轉按數量減少亦對整體按揭貸款量構成影響。預期2020年新取用按揭宗數略減4.8%至80,000宗，新取用按揭額則達 3,350億元，較2019年微跌2.9%，按揭數字雖跌但仍屬理想水平，預測金額數字為歷史第三高。
轉按市道
轉按尾班車效應 料2019年新批轉按金額達1,450億元再創歷史新高
王美鳳指出，今年6月份開始銀行接連數次調整按揭優惠，由於銀行調整步伐及加幅並非一致，隨即掀起轉按尾班車申請潮，帶動轉按數字遞增，其中7月份新批轉按金額按月大幅增加近3成(29.2%)至184.6億元，金額創歷史新高，新批轉按亦增加3成至4,865宗，創下9年新高。綜合金管局住宅按揭統計數字，今年首10個月新批轉按金額達1,278億元，較去年同期增加12%，創同期歷史新高，料全年新批轉按金額可達1,450億元水平，超越去年數字，並再刷歷史新高紀錄。
轉按誘因減 料2020年新批轉按金額回落
9月份大型銀行進一步調整按揭優惠後，其他銀行已逐步跟隨，調整後之轉按息率高於目前部分業主供樓利息，加上不少銀行已削減轉按現金回贈，轉按誘因已減弱，轉按申請減少下，預料明年轉按貸款量將回落。 王美鳳指出，過去數年採用發展高成數一按的買家，在低息蜜月期屆滿後，轉按至低息按揭可免負擔貴息，再加上新按保修訂後樓價上限增加，部份業主轉按門檻降低，可帶動轉按需求；但由於有關轉按申請量佔整體不高，料明年新批轉按金額仍會出現負增長。
按保計劃變化
放寬按保樓價上限發揮助上車作用 按保申請增加逾倍 平均按揭成數將回升
按揭巿道方面，王美鳳表示，政府放寬按保樓價上限後，有助用家透過按保以低首期上車，按保申請個案顯著增加；根據中原按揭客戶申請個案，按保申請宗數由按保修訂後(10月16日)至今(12月16日)，對比8至9月份同期增加1.1倍，按保佔按揭申請比例由31%增加至50%，比例佔半數。9成按保佔整體按保申請達49%，9成以下有51%，申請新按保佔大多數，佔整體按保比例高達88%。王美鳳指出，按保修訂前，9成按保僅佔按揭申請3%，原因是過往9成按揭樓價上限僅400萬元，9成按揭使用率甚低，未能真正幫助用家；現時按保使用率明顯上升，相信主因是按保修訂後之樓價貼近回現實水平，有助用家上車自置物業。
根據上述中原按揭個案數字，9成按揭當中，用新按保範圍佔98%，8成按揭當中用新按保佔72%。而按保申請當中，二手佔77%，一手佔18%，轉按佔5%。
按揭比率上升至48% 按保修訂下按揭比率未來將續升至逾50%水平
王美鳳表示，自政府於10月中推出按保修訂，買家使用按保置業上會的比例增加，一度刺激二手交投回升，根據金管局住宅按揭統計，10月份按揭比率(即平均按揭成數)按月增加2.1%至48%，為本年新高數字，根據中原按揭客戶個案，按保修訂後(10月16日)至今(12月11日)，按保佔按揭申請比例由31%增加至51%，由於高成數按保比例上升，王美鳳預料將帶動未來按揭比率續升。王美鳳解釋，在樓按措施下，一般按揭成數僅達5至6成，而二套房按揭之成數需降低1成，相信按揭比率不會因此急升，平均按揭成數料升至逾50%水平。
按揭計劃
H按主流優勢大致未受影響
王美鳳表示，今年初銀行調整H按的封頂息率與P按息看齊，調整後H按息不會因為拆息波動而高於P按息，在這個保障優勢下，H按選用比例在上半年穩步上升，由3月份起企穩在超過84%以上佔比水平，確定主流按揭地位。
金管局最新10月份數字中，H按選用比例回落1.5個百分點至84.6%，而P按選用比例則輕微增加0.7個百分點至12.4%。王美鳳指出，銀行在下半年陸續上調新造按息後，個別銀行提供之P按息優於H按息，故吸引部份用家改用P按，令P按比例稍為增加，但由於大部份銀行調整新造H按息與P按息看齊，料未來H按主流優勢大致未受影響。
