【2022居屋按揭指南】綠置居按揭壓力測試、按揭成數、申請人條件一覽！
29/09/2022
居屋2022攪珠結果雖已出爐，但未能中籤的綠表持有人（即現為公居住戶或正輪候公屋人士) 仍可透過「綠置居2022」以市價41折入場，把握今年另一上車好機會！綠置居2022首期需多少？房委擔保免壓測？坊間對綠置居按揭常有誤解，留意以下由中原按揭專家為你重點講解綠置居按揭須知和常見問題。
何謂綠置居？
綠置居全名是「綠表置居計劃」，由政府將指定的新建公屋轉為發售項目，只限綠表人士申請，即泛指公居住戶及已核實的合資格的輪候公屋人士，以交還原來租住的公屋單位「一換一」上車，加快公屋流轉速度。今期「綠置居2022」會在第三至第四季接受申請，推售油塘高宏苑、馬鞍山錦柏苑、粉嶺清濤苑共約4700個單位，單位呎數由184至489方呎，以市價41折發售，折扣比同年「居者有其屋計劃2022」推售的51折居屋再低10%，售價約79萬元至286萬元，最低僅需港幣3.95萬首期上車。
;綠置居最早在2016推售首個項目（新蒲崗景泰苑），過往已售完的綠置居包括：鑽石山啟鑽苑、柴灣蝶翠苑、青衣青富苑等，社區配套和交樓質素不遜於「居者有其屋計劃」下的傳統居屋屋苑，售價則比傳統居屋更低。
綠置居申請人資格
綠置居的分配方法是由電腦攪珠定出揀樓排位表，申請號碼在排位表上愈前，愈大機會入場揀樓。持有綠表申請綠置居的人士主要有四大類：常規公居住戶*、正輪候公屋人士、持有《綠表資格證明書》的受清拆計劃影響人士、享公共房屋配額的公務員。
*不合資格的公居住戶：「有條件租約」公屋住戶、經「特快公屋編配計劃」獲配公屋不多於三年的住戶（以租約生效日期起計）、「過渡性暫租住屋單位」的住戶。
按揭成數和還款年期：居屋按揭 VS 綠置居按揭
綠置居出售的單位屬房委會公屋, 即未補地價的資助房屋，故按揭成數上限與未補地價的一手新綠表居屋看齊，最按揭成數為九五成，最長還款年期為 25 年，比一般私樓按揭可選的最長還款年期短 5 年。
•白表居屋按揭：最多只可借90%，最長還款期為25年。
•綠表居屋按揭：最多可借95%，還款年期最長25年。
•綠置居按揭：最多可借95%，還款年期最長25年。
至於二手資助房屋（例如白居二或綠表居屋二手市場）的按揭門檻則沒有如此寬鬆。另外，由房協提供的其他資助房屋項目按揭則又有不同，在此先不多作說明。
綠置居按揭條件 (按揭保險、壓力測試、入息及資產限制)
由於有政府作為綠置居按揭擔保人，故申請人毋須購買按揭保險，亦不必通過壓力測試，只需聲明家庭總收入就可向銀行申請到高成數按揭。要留意，個別銀行有機會提出附加條件，例如要求申請人提供信貸紀錄 (銀行只會查閱，不會要求申請人提供TU) 或入息證明查閱。例如，破產人士要解除破產才有機會獲批按揭。
誤解一：申請綠置居時毋須顧及入息及資產水平？（不完全正確）
綠置居計劃本身的確不設入息及資產限制。不過，如果你是公屋住戶，就應該要留意公屋本身的入息及資產限額，並查看自己有沒有違反富戶政策下申報入息資產的規定。
誤解二：有政府作為按揭擔保人，萬一斷供可免卻責任？（錯誤）
雖然綠置居申請按揭的門檻寬鬆，但買家都有責任評估供樓能力。綠置居一旦斷供，政府會向銀行償還貸款，住戶會被強制收樓，亦會被政府追討單位最新售價與按揭貸款之間的差價。
一手綠置居按揭常見問題
問：綠置居按揭可否自由選擇 P 按或 H 按？
答：過往居屋及綠置居只可提供承造最優惠利率按揭計劃（P按），但今年11月起有機會可選用銀行同業拆息按揭計劃（H按），暫知「居屋2022」買家或成第一批可選用H按業主。
問：綠置居按揭可否加按套現？
答：綠置居出售的單位屬房委會公屋, 即未補地價的資助房屋,，只要一日未補地價，業主想轉按或加按都必須先向房屋署申請並取得同意信，但房委會只會就極端情況和實際家庭因素作考慮。
問：綠置居按揭可否隨時轉按至其他銀行？
答：如果不是加按套現，在平手轉按而業主的供款壓力不變的情況下，房署較大機會同意業主平手轉按，以享受銀行下調按揭利率或現金回贈等，但當中涉及律師費和房署申請費。
二手居屋及綠置居按揭常見問題
問：怎樣才合資格做9成半按揭以及25年還款期？
答：新居屋或新綠置居的按揭門檻比較寬鬆。不過，對於二手未補地價之綠置居或居屋（例如白居二），買家實質未必可借足。簡單來說，通常如果政府擔保期仍在19年內，有較高機會借足九成半按揭及25年還款期。
問：承上，什麼是政府擔保期？過了擔保期的居屋還可承做按揭嗎？
答：房委會劃一為發售的資助房屋提供30年擔保期。如果第一手業主僅在5年後便轉售，政府餘下擔保期便仍有 25年（30年政府承諾擔保期 - 5年樓齡 = 25年餘下擔保期）。銀行會基於餘下擔保期估算可批出的按揭成數和還款期。若擔保期已過，答案是仍可進行按揭的，但就需要循私樓程序來辦按揭，需要通過壓力測試。
問：擔保期即將屆滿 / 已過擔保期的居屋申請按揭有何風險？
答：申請人需要通過壓力測試，而且不可以新增其他擔保人，必須憑藉業主本人入息和資產來通過壓測。如通過壓測，通常還款期最長25年，最高只能借六成，即需要較大筆首期。
