【買樓開支】買樓律師費、地產經紀佣金...買樓開支究竟要預幾多?

07/10/2022
標籤: 買樓律師費買樓開支地產經紀佣金
買樓第一步當然是儲錢準備好首期,除此之外,各位準買家必須留意,其實還有不少開支和雜費,為免大失預算,就要了解以下必知的買樓開支。
 
地產經紀佣金
佣金是地產代理服務的收費,如果買賣物業是透過地產經紀,便要支付經紀佣金。在二手樓市場,一般地產代理收取的佣金是物業成交價的1%,由買賣雙方各自支付佣金予地產經紀,為精確預算佣金開支,最好簽約前,買家與經紀協議好佣金水平,通常在買賣成交時才支付。
 
至於一手新樓盤,通常由地產發展商支付經紀佣金,買家無需額外繳付。
 
按揭保險費用
按揭保險主要是協助買家自置物業,透過購買保險方式,可以申請造高成數按揭,成數多少則視乎物業價值及申請人財務狀況等因素,按揭保險費會以貸款額計算。 借貸人實際需要繳付按揭保費的高低,取決於按揭年期及按揭成數,保費約介乎貸款額的0.31%至5.29%之間。
 
買家可以選擇一次過繳清或分期每年支付,亦可選擇向銀行加借,即是將保費計入按揭貸款內,並根據按揭貸款年期還款,當中要支付利息。
 
二手樓/一手樓律師費
律師費是買樓必須開支,由於買賣樓宇涉及不少繁複的文件往來,需經律師樓處理,包括協助簽定買賣合約、查契、簽署轉讓契約、查冊文件及款項交收等。如買家申請按揭,律師會代為處理銀行的按揭文件。
 
二手市場是由買賣雙方委託各自的代表律師,一手市場一般由樓盤發展商已指派律師行負責,代表買賣雙方。
 
至於律師費多寡則視乎物業成交價、樓齡、地契等因素,沒有一定標準,一般情況為數千至數萬元不等,若當中涉及地權和業權等較複雜問題,律師費或會上調。
 
印花稅
印花稅由政府向買樓人士徵收,如果買家為香港永久性居民及首置身份,可符合獲豁免人士條件根據第二標準稅率繳交印花稅,即是按樓價計算,首置的稅率相對較低,由100元至樓價的4.25%不等;至於不符合條件的買家,則需劃一繳付樓價15%的印花稅。
 
如果3年內將買入單位轉手,就要繳交額外印花稅,為樓價10%至20%不等。另外,若屬於非香港永久居民及海外買家,還需要額外支付買家印花稅。
此外,如果買入一手新盤,發展商可能會提供印花稅優惠及代繳印花稅折扣等,可留意相關細節。
 
差餉/地租
差餉和地租一年分4季預繳,每年差餉及地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3%。新買家置業後,需要在最後繳款日期或之前,繳交該季的差餉及地租金額,由於差餉及地租按季度預繳,故實際金額會按該季度餘下的日期比例計算。
 
準買家值得留意的是,較早前公布的財政預算案提出差餉制度改革,建議於2023/24年度引入三級累進制,會按應課差餉租值徵收5%、8%、12%;而政府不時亦會提供寬減,相關支出日後可能有變。
 
管理費及雜費
買樓開支包括管理費及雜費,這部分絕對不可忽略,雖然這些雜項開支佔整筆買樓金額的比例不大,但大多屬於長遠定期支付,例如管理費,費用會以每呎計算,視乎物業新舊、物業設施及管理服務而定,普遍介乎每呎$1至$4不等;新業主可能要支付管理費按金,一般為2至3個月,有部分新樓亦會收取會所營運按金、特別基金收費、清理廢料費等。
 
其他雜費方面,買家要預算成交後,需開設水電煤帳戶而支付的按金;至於裝修費及添置傢電等支出,則視乎個人喜好及物業狀況而定,一手樓普遍已有基本裝修及配備,預算的資金較二手樓或會較少。
 
有意置業的您,了解過繁瑣開支後,就要細心部署及準備買樓首筆資金的預算,當然在入市前還原基本步,最重要是首期目標,須因應自己的財政狀況,先了解銀行可以承造多少按揭成數,其他細節還包括可選用的按揭計劃、還款期、利率等等。
 
購買的物業種類亦是規劃預算的關鍵因素,例如新盤付款方法眾多,且發展商提供的折扣優惠要在樓價扣減,都會影響按揭貸款及借貸成數。
 
 
 

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