【真實個案系列】未補地價居屋就過擔保期,按揭隨時唔批?加入諮詢人拆局!
26/10/2023
近日有團體促政府將居屋物業擔保期延長至50年,以提升舊居屋流轉率及增加年青人「上車」機會,令居屋擔保期這議題再次引發討論。今次分享個案為大家帶出擔保期的重要性。
中原真實個案︰白表購入居屋單位,擔保期只餘下5年,點算好?
陳先生向房委會申請白表資格,以免補地價方式去購入二手居屋 (白居二)。不久,他便選購了一間250萬元的二手居屋單位,萬萬想不到原來單位的擔保期餘下5年會引致按揭年期縮短,令陳生申請按揭貸款遇上阻滯找中原按揭求助。
什麼是「擔保期」?
「擔保期」一般見於政府資助房屋,政府通過房委會向所有未補地價的物業提供擔保,例如公屋25年期、居屋30年期。在擔保期內,如業主無力償還物業貸款,銀行會受到還款保障。然而無論物業轉售了多少次,擔保期都是由首次出售日期起計,銀行因應居屋的剩餘擔保期設定按揭成數及還款期。
最新消息: 施政報告2023宣布,由 2024 年上半年起,放寬資助出售單位按揭貸款保證的安排,包括延長二手市場最長 30 年按揭貸款保證期至 50 年,讓買家可獲得年期更長的按揭貸款,有助二手單位流轉。
「物業擔保期」的計算方法
政府承諾擔保期 - 首次出售日期 = 餘下擔保期
舉例:購買首次出售日期為7年前的居屋單位,餘下擔保期就是30年– 7年= 23年,銀行可批出23年的按揭貸款;如若首次出售日期起計已達25年,銀行直接將30年擔保期減去25年,換言之可批出按揭年期只有5年,每月供款額相應大幅上升,買家留意自身有否足夠供款能力承擔供款。
什麼條件之下,未補地價居屋可借足9成半及還款期25年?
重點在於居屋的樓齡,新落成的居屋一般都可以借足9成半(綠表)/9成(白表)及還款期25年,而二手市場的居屋,有部份彈性銀行會以首次出售日期去計算樓齡,以19年為界線。樓齡19年以下的未補地價居屋,因仍然在政府擔保期內,所以申請人很大機會批足9成半(綠表)/9成(白表)及25年還款期。相反,樓齡超過19年的居屋,因臨近政府擔保期完結,銀行會考慮較多,更有機會削減按揭成數及還款年期,因此一般較新的居屋較具有優勢條件。
已過擔保期或擔保期所剩無幾,還可做按揭嗎?
就剛才陳先生的個案,他購入的居屋首次發售日期是1998年,至今已25年,距離擔保期完結只餘下5年,打算貸款6成按揭,他找過多間銀行但結果都是拒絕申請或按揭還款年期很短只得5年,以目前息率3.375%計算,每月供款達$27,200,對於陳生來說供款十分吃力,他無助之下聯絡中原按揭。中原按揭顧問協助陳生找到一間還款年期較為彈性的銀行,除了接受擔保期餘下5年之外,更可將按揭年期延長達25年,每月供款降至大約$7,400,成功解決陳生還款問題。
未補地價居屋業主沒有足夠入息,可批出貸款嗎?
未補地價居屋有政府擔保之下,一般毋須提交收入證明可批出按揭貸款。不過,如需要特別延長還款期,那便要提交入息證明文件作審批。就陳生個案,樓價$250萬貸款6成按揭,月薪要求大約$15,200。陳生收入1萬多,差少少才能通過按揭審批,一般未補地價居屋申請只看業主本身入息,不可加擔保人,因此如業主沒有足夠入息,銀行是不接受申請。可幸陳生聯絡中原按揭幫手,中原按揭顧問推薦的銀行是市場上少數願意接納加入「諮詢人」作按揭申請,銀行會以諮詢人的收入作參考去通過按揭審批。
甚麼是「諮詢人」?有什麼責任?
「諮詢人」(Referee) 與擔保人不同,法律上擔保人是需要為借款人的貸款負上還款責任,而諮詢人是沒有責任為借款人還債。在按揭批核上,銀行會以諮詢人的收入作參考形式去計算,但不會查詢諮詢人的信貸報告。諮詢人的角色只在於借款人未能如期還款時,成為放債人(如銀行)聯絡的對象,從而了解借款人的狀況。在未補地價居屋的情況下,按揭是不能加入擔保人,因此銀行只能夠以諮詢人的形式做按揭評估,這做法不是每間銀行接受,只有個別彈性銀行會考慮。
最後陳生加入妹妹作按揭諮詢人,透過中原按揭顧問介紹的銀行,成功批出6成按揭貸款。日常按揭查詢當中,遇到很多買家忽略居屋擔保期問題,在購買前未有確實了解首次出售的日子,最終影響按揭成數及年期,隨時要多付幾成首期,嚴重甚至按揭都做唔成!如欲想了解更多居屋按揭詳情,歡迎隨時向中原按揭查詢!
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