為何平均按揭年期延至27.8年?

04/12/2021
標籤: 按揭澄語
        根據金管局的住宅按揭最新數字,銀行批出之平均按揭年期已約近28年,創下紀錄以來最長年期;事實上,按揭年期在近二十年出現延長趨勢,二十年前平均按揭年期是18年,十年前延至23.7年,再逐步增加至現為27.8年,反映選用較長按揭年期的用家及佔比持續增加,原因為何?
 
        近十年樓價上升一倍,但十年來家庭月入中位數升幅僅達30%,人工上升速度追不及樓價升幅,置業供款能力降低下,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔,二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。
 
        以現時平均按揭額約500萬及現時按息計算,選用20年還款期之每月還款額約$24,035,若改以選用30年還款期,每月供款額即降至$17,160,減幅達29%。既然供樓金額降低了,借款人亦較易符合壓力測試下之供款佔入息比率。壓力測試自2010年8月推行,其後再幾度提高要求,若想較易通過壓力測試,若非提高還款能力,又或降低按揭金額,延長按揭年期便是其中一個方法。同樣以上述500萬按揭額為例,買家屬於首次置業作自住,若要符合壓力測試,假定息率上升3厘後之供款佔月入不可超於60%;買家月入$50,000,若選用20年還款期,壓力測試下之供款佔月入已達69%,超出了上限;但若然將按揭年期延長至30年,壓力測試下之供款佔月入便降至57%,可成功通過壓測。
 
        除了較易通過供款壓力測試,不少用家亦希望供樓輕鬆一點,因而選用30年還款期。事實上,雖然按揭以息隨本減的方式運算,較長還款期的累積利息會較多,但在低息環境下,尤其開首數年之利息相差並不很大,同樣以上述例子及息率不變以便參考,選用30年期之首5年按揭利息較選用20年期只是多出約$16,000。不過,息率確是有機會上下調整,用家應按自身情況去考慮。
 

 上文轉載自經濟日報地產站專欄

中原按揭董事總經理王美鳳

 

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