【樓花按揭學堂】新手買樓花必讀:「即供」VS「建期」點揀好?

30/06/2022
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     現時一手新樓盤大多以樓花形式出售。在購買樓花新盤之前,新手買家應先了解不同的付款計劃及其優缺點,再選擇適合自己的計劃。到底即供建期之間有什麼不同之處?以下的樓花按揭學堂會為你詳解「即供」及「建期」點揀好!
 
什麼是「即供」及「建期」?
 
    發展商推出樓花新盤時,一般會向買家提供「即供」及「建期」兩種付款計劃。「即供」是指買家在新樓盤預售的時候,向發展商支付約為樓價10%的「大細訂」(即「臨時訂金」及「加付訂金」),並於簽署正式買賣合約(俗稱「正約」)後的90至360日內,向銀行提交按揭申請,付清餘下樓價尾數。簡而言之,買家須在樓盤仍未落成的時候便開始供樓。
 
    「建期」同樣是指買家在預售樓花的時候,繳付約為樓價10%的「大細訂」。但是,買家可在臨近收樓前向銀行申請按揭,並付清餘下樓價尾數。
 
    不少發展商希望能更快收回資金,若買家簽訂臨時買賣合約(俗稱「臨約」)與繳交樓價尾數相距的日子越短,發展商給予買家的折扣便會更多。因此,「即供」比「建期」可享更多折扣,兩者的折扣差距可多達樓價的1%至5%。
 
「即供」及「建期」的分別及分析
 
    從上文可知,「即供」與「建期」最大的分別在於發展商提供的折扣優惠,以及買家支付樓價尾數的時間。
 
    對於資金較充足的買家,選擇「即供」可享有較大的折扣。不過,若買家選擇這種付款方式,則不能使用近年推出的最新按揭保險計劃(俗稱「按保計劃」/「波叔plan」/「茂波plan」)。由於以上「按保計劃」只適用於已落成住宅物業按揭,買家只能用「按保」舊例,即為價值$400萬或以下的新盤,申請最高90%按揭;$400萬或以上至$450萬或以下的新盤,申請最高80%至90%按揭,貸款額上限為$360萬;$600萬或以下的新盤,申請最高80%按揭。因此,買家須注意是否有足夠儲備應付樓價尾數,否則就有機會賠上訂金。
 
    相反,如果買家選擇以「建期」付款方式購買樓花新盤,則可享有的折扣會較低。但是,買家只需支付約為樓價10%的「大細訂」,便可等待到樓盤落成後才正式供樓。對於資金不太充足的買家而言,這種付款方式讓他們有更多時間儲蓄首期。更重要的是,若買家選用「建期」付款方式,則可以透過「波叔plan」申請按揭。例如,購買$1000萬或以下的新盤,可申請最高90%按揭,而借出的貸款額較「按保」舊例高。
 
「建期」的按揭風險分析
 
    若配合新「按保」計劃選用「建期」付款,銀行會在物業落成後以當時的估價作審批按揭申請的標準。假設新樓盤的「合約價」是$900萬,但收樓時樓價升至$1600萬,銀行仍會以$900萬去進行按揭審批。所以,在「波叔plan」下,買家仍可獲批最高90%按揭。不過,若物業落成時遇上樓市下行,物業估價下跌至$750萬,而銀行最多只能批出$675萬,變相買家須額外抬$135萬去完成交易。由於買家有機會面臨銀行估價不足的風險,因此需要準備更多的首期,以避免出現「撻訂」的情況。
 
 
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