【按揭智庫】按揭保險大解構 - 新舊按保大比拼

06/12/2021
標籤: 按揭保險

按揭保險大解構 - 新舊按保大比拼

社會上很多年輕人想獨立生活,亦有新婚夫婦想擁有二人小天地,但佢地有共通點就係首期唔多。現時銀行按揭最高只能借6成,想借多啲就必須透過按揭保險計劃(申請按揭成數高達9成)。按揭保險分為新按保舊按保,新按保就是常聽到既林鄭Plan(即按保公司於2019年10月16日修訂後之新範圍),而舊按保(即原有範圍,相對新按保而言,樓價上限及貸款額上限較低),雖然近年較少人提及舊按保,但其實舊按保對於細碼樓亦相當重要,以下就同大家詳細解構兩者的分別啦!

 

新舊按保大比拼

不論新按保或舊按保,先決條件是物業必須自住。倘若需貸款8成以上按揭就需要是首次置業和固定收入。首次置業是指申請按揭時沒持有任何香港物業,而固定收入是指只計底薪作入息,其他佣金、花紅等不計。以下是兩者的分別:

 

新舊按保比併圖

 

舊按保

新按保

樓價上限

$600萬或以下物業

$1,000萬或以下物業

按揭成數高達

$450萬以下9 (上限$360)

$600萬或以下8

$900萬以下 9 (上限$720)

$1,000萬或以下 8

物業類別

一二手現樓、

一手樓花(即供/建期)

一二手現樓、

一手建期(上會時屬現樓)

按揭用途

適用於新買賣、轉按、加按(可套現)

適用於新買賣及轉按(非套現)

 

新舊按保點樣揀?

個案I - 李小姐以$550萬購入一個新盤樓花單位,想借高成數按揭又想攞盡發展商的樓價折扣,點揀好?

答:大部份的一手樓盤,發展商都會提供“即供付款(即供)”和“建築期供款(建期)”方法給客戶選擇。通常“即供”的樓價折扣會較多,如李小姐想享有此優惠就可以選擇透過舊按保申請高達8成按揭(因為舊按保適用於600萬或以下物業、樓花及現樓均適用)。假若李小姐想比少啲首期,這樣,新按保就比較合適,按揭成數更可達9成,不過,李小姐就只能選用“建築期付款(建期)”,未能攞盡發展商的樓價折扣。

 

個案II -張先生急需資金作生意週轉,現有單位尚欠按揭貸款$280萬,銀行估值$600萬,轉按套現都可借盡8成?

答:由於張先生單位估值合乎舊按保樓價上限準則,所以可透過舊按保申請8成轉按計劃,更可套現$200萬現金,需留意涉及有套現的按保計劃,貸款年期最長是25年而非30年。而新按保在這個案並不適用,因新按保規定只可純轉按(不接納物業套現)。

 

個案III – 黃先生3年前選用發展商特高成數一按,踏入第3年利息開始轉貴,有無機會透過按保轉走發展商貴息?

答:黃先生單位現時銀行估值$900萬,尚欠按揭餘額約$700萬,因樓價已超過$600萬,便不能採用舊按保計劃。不過,黃先生可利用新按保申請高達8成轉按,轉回銀行低息計劃,但留意貸款金額不可多於現時按揭尚餘金額(即不能多於700萬)。

 

兩款按保計劃都各有優勢,懂得如何運用,對置業/轉按同樣有很大幫助,想知更多?即聯絡中原按揭顧問啦!

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