【按揭擔保人】買樓搵人擔保都有學問!一文了解樓按擔保人條件 + 常見問題 Q&A!

07/12/2022
標籤: 按揭擔保人買樓擔保人擔保人條件
有意置業者若入息不足或不穩定,在按揭貸款申請過程中要符合供樓入息要求、通過壓力測試並不容易,銀行或會要求第三者作為按揭擔保人,借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試,以便成功申請按揭。
 
作為按揭擔保人,須注意在法律下所承擔的責任與借款人相同,一旦借款人無力履行債務責任,銀行向借款人追討不果,擔保人便要承擔相關債項,負責償還整筆貸款。換言之,擔保人需面對不可預計的財務風險,然而借款人也要慎選擔保人,否則會影響最終按揭審批結果,隨時令置業計劃大失預算。
 
按揭擔保人之個人條件、限制、與借貸人關係資格
要成為銀行接受的按揭擔保人,除了未成年、破產人士及智障人士,理論上一般成年人,有穩定收入,能讓借貸人通過供款入息比率及壓力測試便可以做擔保。但需留意擔保人的年齡,一般銀行會以70至75減去借款人或擔保人的年紀計出最長還款期,而年齡是以借款人和擔保人收入較高者去計算。假設擔保人入息較高已60歲,那麼還款年期只有10至15年,按揭每月還款額會相應增多,影響壓力測試入息要求更高。一般而言,借款人必須證明擔保人為親屬關係,包括父母、兄弟姊妹、配偶或子女等,至於未婚夫妻則需向銀行聲明關系,亦可當作親屬關係審批。
 
借款人選錯擔保人之風險
 
1. 擔保人本身有沒有按揭貸款在身
借款人找按揭擔保人時,需要了解對方是否有按揭在身,因最終會令按揭成數、供款與入息比率及測力測試有機會收緊。
 
假設擔保人本身已有樓按在身,在不需要按揭保險的情況下,按揭成數會扣減一成。例如樓價為800萬元,按揭申請一般最多可承造6成 ,但加入有按揭的擔保人幫忙上會後,就會變成只可借最多5成。另外,供款佔入息比率及壓力測試亦會相應分別下調一成,收緊至40%及50%計算。若擔保人及按揭貸款人本身均沒有樓按,按揭成數維持6成上限500萬元,供款佔入息比率及壓力測試會沿用50%及60%計算。
 
另一情況,若借款人要申請按揭保險,擔保人本身已有按揭貸款,除按證公司會增加保費外,供款佔入息比率會下調至35%至40%,壓力測試比率則下調至45%至50%,批核難度更高。
 
2. 擔保人以往貸款紀錄
借貸人選擇合適按揭擔保人時,應先了解對方以往貸款紀錄,如有其他私人貸款等債務,相關貸款的每月還款會納入壓力測試計算,一旦按揭擔保人的債務情況欠佳,將影響信貸紀錄評級,進而影響按揭批核結果,甚或拒絕申請。
 
3. 擔保人入息要求?
按揭擔保人必須要有穩定收入,最好是固定月薪人士,有足夠的入息證明文件,包括稅單、糧單、出糧戶口紀錄等。
 
4. 可以加幾多位擔保人?
一般誤以為集合更多擔保人冀增加成事機會,但其實這做法或適得其反,儘管擔保人名額不設上限,但找來太多擔保人,同時又需要申請高成數按揭,有機會引起銀行及按證公司對供款能力的疑慮,影響對申請人的信心及按揭批核。
 
不論是選擇按揭擔保人或充當擔保人,決定前都需要深思熟慮,了解責任與風險,例如擔保人日後自己買樓難度會增加,因為銀行計算其供款能力時,會以第二個物業看待,申請最高按揭成數需下調一成,供款佔入息比率和壓力測試的基準亦會收緊10%,按揭保費會較高,一旦借款人遲供款或斷供,擔保人的信貸評級更有機會受身到拖累。
 
此外,若擔保人有意甩保,必須與借款人協調,再向銀行申請重新審批按揭。即使按揭已全數清還,亦需待借款人向銀行贖回樓契才能解除,但過程需時。至於借款人同樣需注意,若沒有得到擔保人簽署同意,借款人是不能隨便向銀行申請加按等。
 
 
 
 
樓按擔保人還是借款人,如有疑問,歡迎與我們的專業按揭顧問聯絡。

 

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