【按揭保險2026】首置上車必看：15個按揭保險FAQ、申請資格、成數上限及保費折扣全攻略
想買樓但首期不足？透過按揭保險計劃（MIP，簡稱按保）申請高成數按揭，是不少首置客輕鬆「上車」的關鍵！不過，按保申請細節多，稍有不慎隨時影響審批。
2026 年按保政策有何更新？本文全方位拆解按揭保險 15 個常見問題，涵蓋最新申請資格、成數上限、保費計算、村屋按保、轉按及取消按保（甩按保）回贈詳情，助你順利置業免行冤枉路！
核心摘要：按揭保險快速看
最高成數：1,000 萬或以下物業最高可借 90%。
首置優惠：1,500 萬或以下物業可豁免首 5% 貸款額的保費。
出租限制：基本必須自住，特定情況（如新生嬰兒、失業）可申請豁免。
保費回贈：3 年內取消按保可獲最高 40% 保費退回。
按揭保險（MIP）15 個常見問題（FAQ）
1.按揭保險是什麼？
答：按揭保險是由香港按證保險有限公司(HKMC)提供的保險產品，置業人士可透過參與按揭保險計劃申請7成以上的高成數按揭，貸款額可高達樓價之9成。樓花、現樓、村屋及政府資助房屋均接受申請。申請人需符合按保相關條件要求，並支付按揭保險費。
2.申請按揭保險有何資格要求？
答：自住用途：必須為自住。
固定收入：如申請 8 成以上按揭，必須為固定收入人士。
首置身分：申請時不可持有任何香港住宅物業（針對 8 成以上按揭）。
3. 按揭保險可借成數？貸款上限?
| 按揭保險計劃按揭成數 (適用於樓花及現樓) | |
| 樓價 | 按揭成數(高達) |
| $1,000萬或以下 | 90% |
| $1,000萬以上至$1,125萬 | 80至90% (貸款額上限$900萬) |
| $1,125萬至$1,500萬 | 80% |
| $1,500萬以上至$1,715萬 | 70至80% (貸款額上限$1,200萬) |
4.按保的供款佔入息比率 (DSR) 如何計算？
答：按保的供款佔入息比率(DSR)與一般銀行7成按揭的計算方法是一樣，申請人的總供款額不得超過總入息的一半，即DSR 50%或以下才通過審批。
5.自僱人士及收入浮動人士是否可申請按保?
答：可以，但按揭成數最高僅為 80%。因為 90% 按揭僅限於有「固定收入」的受薪人士。
6.想將按保物業出租，可以嗎？
答：需立即通知銀行及按保更改物業用途，一般需要轉回銀行重新批核高達7成按揭。不過，按保於2024年8月起接納以下三類情況，可申請豁免按保自住物業要求，而轉為出租，分別是︰
- 業主家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變；
- 業主失業，因而需要更具彈性的住屋或財務安排；或
- 業主有其他特別需要出租物業，而本身在相關物業已自住最少12個月。
其次，申請人不能同時擁有其他香港物業，且在豁免期間，申請人及其配偶也不得在港購買其他物業，並承諾以香港為主要居住地，按保才會根據個別情況考慮批准將自住物業出租。
7.已做家人物業擔保，購入新物業是否可申請按保?
答：可以。只要能證明新物業是自住，並在計算 DSR 時將擔保債務計入，最高可申請 8 成按揭。
8.居屋申請高成數按揭需要透過按保嗎？
答：一般未補地價居屋由政府擔保，無需按保即可借高達9成(白表)至9成半(綠表)。但若樓齡太大（如 50 年以上）過了政府擔保期，則需透過按保申請。
9.村屋可以申請按保嗎？有什麼限制？
答︰村屋可以申請按保，但限制較一般私樓嚴格。村屋按保成數最高85%，須為現樓且無轉售限制，「袓、堂」物業不適用。按揭年期通常以「55減樓齡」計算，因此高樓齡單位未必能借足30年。最後，銀行在審批時一般會安排驗樓，以核實單位是否存在僭建或結構改動等違規問題。
按揭保險要求對比：一般私樓 vs 村屋
| 住宅 | 村屋 | |
| 按揭保險成數 | 高達90% | 高達85% |
| 最長供款年期 | 30 年 | 30 年 |
| 樓齡計法 | 普遍 75 或 80 減樓齡 | 普遍 55減樓齡 |
| 驗樓 | 隨機抽查 | 必須進行，檢查僭建及路權 |
| 物業類別限制 | 樓花須屬12個月內落成 之項目 | 不接受「袓」、「堂」物業、樓花及有轉售限制之村屋 |
10.按保接受轉按嗎？
11.按揭保險費如何計算？
答：保費根據貸款額、按揭成數、還款年期、支付方式﹑是否屬首次置業等不同因素而釐定。一般貸款額及按揭成數愈高，保費愈貴。按揭保費表分為九種類別，詳細「按揭保費資料」可參閱香港按揭證券有限公司(HKMC)網址。
https://www.hkmc.com.hk/chi/our_business/mortgage_insurance_programme.html
12.什麼情況下可豁免保費？保費有什麼折扣優惠？
答：按保為購入＄1,500萬或以下物業的「首置人士」提供首5%按揭成數的保費寬免。假設購買＄1,500萬物業，申請75%按揭，由於銀行承造70%按揭，按揭保險受保部份不多於5%，因此無需繳付任何保費。
按保公司亦會為一般置業人士提供35%保費折扣優惠，按揭保費表內已列明實際(折扣後)保費，申請人毋須額外計算。
13.保費如何支付？可以加借嗎？
答：共兩種支持方式可選，分別是「一次付清」和「每年支付」。只有選擇「一次付清」才可以加借於貸款內，保費將連同貸款額一同償還。
14.如何取消按保？
若業主不再需要高成數按揭，可透過三種方式「甩按保」：全數清還按揭貸款、向原貸款銀行申請甩按保，或轉按至其他銀行。
但須注意，若選擇原銀行申請或轉按，銀行會重新評估物業價值。若物業估值下跌，導致剩餘貸款額高於最新估值的7成，業主須先『補錢』償還部分本金，使成數降至 7 成或以下，方可成功退保。
15.取消按保可以退保費嗎？
選擇一次性支付按揭保費的申請人，如若在短時間內決定「甩按保」（例如因物業升值轉按或賣樓換樓），是可以透過原貸款銀行向按保公司申請退回部分保費的。
退費時間表：
- 1年內：退回保費的 40%
- 2年內：退回保費的 25%
- 3年內：退回保費的 15%
- 3年後：不設退費
