【供樓慳稅攻略2023】用盡供樓利息扣稅額慳到盡！供樓人士一定要知！
22/05/2023
綠色炸彈殺到！稅務局已在2023年5月2日，合共發出240萬份2022/23年度報稅表。原來供樓利息都可以扣稅，你又知唔知? 中原按揭幫大家整理好關於供樓利息扣稅的常見問題，希望幫大家慳稅慳到盡！
供樓利息原來可以扣稅？
供樓扣稅即「居所貸款利息扣除」。納稅人本身持有香港境內物業，而該物業為自住物業，就可以申請將供樓所需要支付的按揭利息用作扣稅，扣稅上限為每年$10萬，扣稅年期為20個課稅年度，不需要連續申請，納稅人可以自行決定想要申請的年度。「居所貸款利息扣除」只限於住宅物業，寫字樓及舖位等物業並不適用於此扣稅優惠。
例子：
假設納稅人按揭貸款額為$500萬，以現時實際按息3.5%計，每月供款$22,452，當中利息開支約$14,583，首年利息支出達到$173,470，其實早已超過$10萬元的扣稅額，納稅人申請扣除供樓利息便已可用盡扣稅額。
供樓利息扣稅常見問題
Q：供樓利息扣稅的年期及扣減額是多少?
A：目前居所貸款利息扣稅期20年課稅年度，最高扣減額為每年$10萬。
Q：供樓扣稅年期要連續使用嗎?
A：不需要。
20個扣稅年期可連續或不連續使用，由納稅人自由決定想要申請的年度。
Q：究竟如何使用供樓利息扣稅額才可慳到盡？
A：視乎供樓期間之該年利息是否最貼近或用盡10萬扣稅額上限。當中亦受不同因素影響，包括息率水平及走勢、按揭餘額及年期、換樓計劃、入息狀況等。
如果現時能夠申請扣稅的額度與上限水平相差較大，例如只能申請5萬元扣稅額，又或打算換樓料供樓利息開支將大升等的情況，則可按個人財務需求及收入，選擇是否在該年度申請扣稅。
Q：剛上車人士應該現在用? 或者留待稍後用?
A：對於上車人士來說，由於按揭以息隨本減方式計算利息，剛開始的數年按揭利息比例較高，可以用足$10萬扣稅額的機會亦較大。
由於納稅人享有長達20年扣稅期，如果希望減輕稅務負擔，不妨可以先申請有關扣稅優惠，說不定供樓利息扣稅年期會在屆滿期後，稅務局延長扣除居所貸款利息的年期。
Q：如果扣稅年期快將用盡，如何決定是否繼續使用餘下扣稅年期?
A：可按個人財務需求及收入，選擇是否繼續申請扣稅。
舉例說，對於一些已接近用畢15個年度扣稅額的業主，現時或餘下5個年度可供扣稅，業主可按實際情況及置業計劃決定是否使用扣稅額。
假設剩餘按揭額$200萬、尚餘10年還款期及現時實際按息3.5%計，一年按揭利息約$67,290，並未可用盡$10萬扣稅額。
相對於現時新造按揭平均按揭貸款$480萬、按揭期330個月及現時實際按息3.5%計，首年利息支出約$166,314，較貼近用盡$10萬扣稅額。
如果業主打算短期內將換樓，所需要的按揭額就會較大，用足$10萬扣稅額的機會便較高，所以供樓利息扣稅的機會可以留待之後換樓再用。
Q：多少按揭額才用盡扣稅額?
A：以現時市場按息主要為3.5％計，按揭貸款餘額約達$290萬已可用盡一年$10萬利息扣稅額。
按揭利息計法是息隨本減，供樓初期的利息比例較高，以上例子的第二年利息減少約2%。
因此，業主可從銀行月結單查看該年度按息支出是否較貼近或用盡扣稅額來決定是否使用優惠。
Q：供樓扣稅額是否只限自住物業?有什麼限制呢?
A：是。
使用供樓扣稅額的條件是物業必須已是納稅人的主要居所，如果按揭物業屬於樓花，並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別，均不可用作扣稅。
Q：兩夫婦物業可怎樣扣稅?
A：以單人持有物業，可得到最高扣稅額。
在現行印花稅措施下，不少夫婦傾向以單人持有物業，因可保留另外一人之首置印花稅優惠名額，而單人持有物業亦可讓業主自己一人用盡$10萬按息扣稅額；如果是以聯名方式持有物業，不論按揭供款是否只由一人負擔，每人可扣除之款額分別只限於$5萬。至於兩夫婦各自擁有一所物業，卻不等於兩人皆可使用$10萬扣稅額，原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所，故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。
Q：轉按物業的按揭利息可以扣稅嗎?
A：可以，但只計轉按後非套現的按揭利息。
近年流行轉按套現或現契物業套現，如果轉按後50%貸款額屬於主要居所的按揭，其餘50%貸款額屬於套現出來的資金，以用作投資或其他用途，那麼業主只可計算一半按揭利息作為扣稅額。
Q：如果物業以子女名義持用，父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用？
A：不可以。
對於現時首置業主年輕化，由父母購買單位，子女名義持有物業，按揭供款由父母支付，但「居所貸款利息扣除」的扣稅額只供按揭物業業主（子女）申報，故上述例子的父母不可使用有關扣稅優惠。
如果您係供緊樓嘅業主，記得填埋供樓利息扣稅額。您可以扣到幾多稅? 您可以睇番自己的銀行紀錄就最準確啦！
資料來源：政府一站通，一概以有關當局最新公布為準。
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