「供平过租」VS「租平过供」不单是比较供款和租金(上)
05/08/2022
市场上常有谈及物业单位是「供平过租」还是「租平过供」，在息率趋升、近年租金下跌的情况下，单以月供和月租比较，物业单位「租平过供」的比例确实增多了。根据现时平均楼价及平均租金去看，以6成按揭，按息约2%及较多人选用的30年期计算，一个400实尺单位的月供约$13,170，租金约$11,875，数字上看是「租平过供」；年初时按息较低，约为1.5%，计及月供约$12,293，同样是「租平过供」。事实上，现时「租平过供」的情况增加，主因是近年租金没有跟随楼价上升，近五年来楼价平均累升约16%，然而租金走势呈反方向，下跌约6%。20年前租金回报率逾5%，买楼收租属大众目标，10年前租金回报降至3%附近水平，近年受疫情影响外来需求，平均租金回报再跌至约2.4%。
根据上述，以6成按揭、现时按息约2%及30年期计，单位租值的租金回报达2.7%或以上才可将「租平过供」扭转为「供平过租」，若未来按息升至3%，单位租值的租金回报需超过3%，对比供楼才属「供平过租」。以上只属平均数字计算，市场上不同区域或新旧屋苑单位其实分别有出现「供平过租」或「租平过供」的情况，对於楼价上升速度较快之单位，例如是较新、受追捧的楼盘但投资者比例较多、租盘量较充裕的屋苑，「租平过供」的单位较多，而一些较旧但租务畅旺的屋苑，仍有甚多「供平过租」的选择。例如九龙启德区一个较新屋苑单位约300多尺，楼价$860万，6成按揭月供约$19,075，租金为$15,000，数字上明显「租平过供」；而新界粉岭一个老牌屋苑约450尺之单位，价值$580万，现时以6成按揭月供约$12,865，租金则达$14,000，仍属「供平过租」。
以上仅属计算上的参考数字，心水清的人会明白，供楼金额是随着业主多付一点或少付一点首期而变化，例如若选用9成按揭保险上会，贷款额增大自然供楼金额亦增加，对比租楼金额亦上升；而对於买楼收租人士，在楼按措施下仅可承造5成按揭，月供金额减少但所需首期却增加。事实上，选择供楼与租楼不应单单是月供和月租金额的比较，因为租金纯粹是支出，供楼金额则包含本金和利息，置业人士亦享有业权传承的权利及资产升值的机会(当然有机会升亦有机会跌)，下期再谈。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
