QE前平均按息5% 加息後按息仍处低水平
18/08/2022
上期提及本港最优惠利率(P)於今年本季内已具备条件上升。美国自今年3月份开展加息期後，港元拆息亦受影响而逐步上调，因加息初期银行体系结余高度充裕，拆息升速及升幅温和，港美息差一度拉阔，多次引发套息交易及金管局被动入市，促使本港银行体系结余由去年高位4,575亿元减少逾3,000亿元至现时约1,260亿元，在美息上升及银行结余减少等因素影响下，与楼按相关1个月拆息最近升至1.57%，市场按息由上半年6月前主要约1.5%升至现时H按封顶位2.5%，加幅达1厘，以30年还款期计，每100万按揭额之每月供款增加约$500，加幅14.5%；若以20年还款期计，每月供款增幅约9.8%。
自2008年金融海啸後，环球推行宽松货币政策，香港经历十多年之超低息环境，期间平均按息仅1.8%，故一般供楼人士已长期习惯以超低按息供楼。而由於2009年以来十多年间本港最优惠利率只曾短暂上调0.125%，有些年轻准买家甚至对加息周期又或加息对供款之影响未有概念。今年进入之加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份供楼人士开始感受供款负担正在增加，置业人士入市决定亦转趋审慎，用家宜就假定按息加幅先作预算及准备，以便在有需要时调节生活开支，以及较易适应加息影响。
笔者估计按息於年底仍不高於3%附近水平，在过往历史纪录来说仍属低水平，过去30年平均按息约4%，而在2008年环球推出宽松货币政策前之10年平均按息达5%，对比之下，今年按息加幅相信仍属大众接受幅度。基於政府持续推行楼按措施及供款压力测试，现时业主的供楼防守力较以往提高，根据数字，今年首季新批按揭的平均「供款占入息比率」为36%，现时按息升至封顶位2.5%计，有关供楼负担升至约41%，若未来按息升至3%，有关供楼负担升至约43.5%，仍属健康水平。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
