2026施政报告＋第一个五年规划楼市懒人包：提升民生福祉、公营房屋供应与置业阶梯、加快建设北部都会区重点一览

• 鼓励生育置业，首期减半、印花税减免：政府推出新生婴儿家庭置业支援措施，育有新生婴儿的白表家庭购买居屋时，最高按揭成数提高至95%，首期由10%降至5%；合资格家庭于指定期间购买住宅物业，亦可获最高2万元印花税减免，减轻置业初期资金压力。

• 公营房屋供应增加，置业阶梯进一步优化：未来五年预计提供约19.6万个公营房屋单位，目标将公屋综合轮候时间逐步缩短至4年以下；同时放宽资助出售单位转让限制、增加较大面积单位供应，协助家庭及青年沿房屋阶梯向上流动。

• 北部都会区全面提速，未来供应持续增加：北都9个新发展区将全面推进，未来五年提供逾7万个住宅单位及约900公顷熟地。配合铁路、公路等大型基建及审批程序提速，有望加快土地及房屋供应，成为未来十年本港住宅发展的重要增长引擎。

政府正式公布《2026年施政报告》及《第一个五年规划（2026—2030年）》，两份文件分别勾划本港中长期发展方向及年度施政重点，其中多项措施聚焦「鼓励生育」、「置业阶梯」及「北都提速建屋」，将影响有意置业家庭的首期负担、公屋轮候安排，以及未来十年的楼市供应格局。

大家最关心的问题主要包括：白表新生婴儿家庭首期可减少多少？公屋轮候时间会否再缩短？北都发展将如何影响楼价与供应？中原按揭团队即时为你梳理核心重点，并拆解实际按揭部署方向。

今次施政报告针对有新生婴儿的家庭推出多项置业优惠，直接减轻买家的初期资金负担。

由下一期居屋销售计划起，育有新生婴儿的白表家庭申请者，最高按揭成数将由现时的90%提升至95%，即首期由一成降至半成，直接减少首期负担。

💡 实例试算：

若新生婴儿的白表家庭申请者的首期要求由现行的一成（10%）减少至半成（5%），置业初期的资金压力将减轻一半。以最新居屋2025中，最平的东涌裕丰苑单位为例，售价$150万，基本首期将由$15万大减$7.5万，首期支出减50%。在30年期、实际按息3.25厘的按揭条件下，每月供款仅由约5,875元微增约327元至6,202元。

至于售价$480万的启德启阳苑「楼王」单位，首期门槛放宽更为显著。买家原本需要准备$48万首期，若降至5%则只需$24万，直接节省高达$24万的现金流。同样以上述按揭条件计算，每月供款会由约18,801元增加1,044元至19,845元。

资料来源：中原按揭研究部

以上资料仅供参考，一概以有关当局最新公布为准。

合资格家庭于生育前一年或后两年内购置住宅物业，可获减免最高$2万印花税。根据政府资料：

• 合资格定义：其子女于《施政报告》公布当日（2026年9月16日）或之后在香港出生，且父或母为香港永久性居民；

• 生效时间：印花税减免将于修订条例草案获立法会通过后生效。

政策分析：楼价逾$410万可用尽宽免，高价物业受惠有限

现行印花税安排大致可分为两种情况：楼价$400万或以下的物业，税款仅属象征式水平，合资格家庭基本上可透过减免抵销税款。至于楼价$400万至$500万的物业，印花税约为楼价的1.5%至2.25%；若要用尽$2万减免，楼价需约$410万或以上。以$410万物业为例，现行印花税约$2.01万，扣减$2万后，买家只需支付约$100，税务负担几乎可全数抵销。

相比之下，中高价物业的受惠幅度较低。以楼价$700万以上的物业为例，印花税一般超过$20万，$2万减免只占税款约一成或以下；若楼价超过$1,000万，印花税约$37万，减免比例进一步降至约5%，对整体置业成本的影响相对有限。

• 新生婴儿$2万奖励金计划延续三年，施政报告公布当日或之后出生的第二名或以后子女，奖励金提高至$3万；

• 第二名或以后子女的免税额由$14万提高至$16万，出生后首两年的额外免税额同步上调，由2026/27课税年度起生效；

• 医管局三年内将体外受精服务名额逐步增至每年1,900个。

《第一个五年规划》围绕公营房屋供应、置业阶梯及居住环境改善订下目标，重点如下：

• 公营房屋供应：2026-27至2030-31年度期间，连同简约公屋在内，预计提供约6万个单位。
• 公屋轮候时间：现时「公屋综合轮候时间」已降至8年，较四年前缩短逾一年。政府目标于2026-27年度进一步缩短至 4.5年，并于2030-31年度降至 4年以下。
• 简约公屋：全数 3万个单位 将于明年3月底前落成，有助进一步纾缓公屋轮候压力。
• 取缔劣质㓥房：落实「简朴房」制度，为分间单位订立最低居住及安全标准，目标于2030年内基本解决住宅大厦劣质㓥房问题。
• 市区重建：市建局未来五年将投放不少于约 $400亿元，推动旧区更新及重建工作。

优化置业阶梯：资助出售单位流转更灵活

五年规划提出持续优化置业阶梯，重点包括：

• 缩短转让限制年期：2022年至2025年期间首次出售的资助出售单位，转让限制年期缩短至 10年，让业主可更早规划换楼，同时加快房屋资源流转。
• 增加较大单位供应：2031-32年度起在北都落成的资助出售单位项目中，实用面积约45平方米或以上的较大单位比例，由20%提高至 25%，回应家庭住屋需求。
• 增加资助出售单位供应：协助青年、公屋居民及不同收入阶层沿房屋阶梯向上流动。

对有意申请资助出售单位的人士而言，相关措施有助增加选择；若能及早进行按揭预先评估，亦可更清晰掌握可负担楼价及首期预算。

北部都会区是五年规划中土地供应的主轴，也是未来私人住宅及资助房屋供应的重要来源。

北都9个新发展区全数启动，未来五年（2026-27至2030-31年度）将产出约900公顷熟地，提供逾7万个房屋单位及约100万平方米经济楼面面积。重点包括：

• 今年及明年分别启动流浮山新发展区，以及凹头新发展区及部分马草垄新发展区的法定规划及相关程序；

• 明年上半年启动牛潭尾新发展区的土地平整及基础设施工程，2028年年底起陆续产出熟地；

• 明年启动打鼓岭新发展区超过200公顷优先发展地带的法定规划及相关程序。

• 运用数码平台缩短工务工程审批时间3至6个月；新铁路项目的建筑图则首次审批时间减半至30日；优化地基设计，节省北都公营房屋项目约14亿元建造成本；

• 扩大应用「香港环境数据库」，透过AI优化规划，将约36至48个月的环评程序大幅缩短至约15至24个月，北都相关项目可进一步缩短至约15至20个月；

• 订立《北部都会区发展条例》及其附属法例，为北都发展拆墙松绑；

• 今年年底向立法会提交修订条例草案，为从事金融、先进制造、创科研发、总部活动、物流和供应链管理等重点产业的个别企业，提供百分之五或半税的优惠，带动北都产业及住宅需求。

北都相关铁路及道路项目将逐步推进，包括北环线支线、港深西部铁路香港段、北都公路（新田段）及十一号干线南端的青龙大桥等。东铁线古洞站及屯马线洪水桥站分别预计于2027年及2030年启用，有助改善区内通勤条件，并为沿线物业需求提供长远支持。

新按揭成数由下一期居屋销售计划起适用。有意申请的家庭宜先了解资格、入息审查及还款安排，并按家庭入息及负债作预先评估，确认95%按揭下的每月供款是否可负担。

印花税减免适用于生育前一年或后两年内购置住宅物业，置业时间与生育时间需要互相配合。由于减免须待修订条例通过后生效，买家在签约前宜确认最新的生效安排及申领程序，避免出现资格争议。

北都未来五年供应增加，铁路及道路配套亦陆续推进。买家及业主可综合通勤需要、家庭规划及负担能力作判断，避免只以单一因素决定入市部署。

上述资料乃整合官方资讯及报章报导列出，仅供参考，一概以最新公布为准。

如欲了解更多详情，可参阅全文：行政长官 2026 年施政报告

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