【按揭计算2026】入息未能通过银行审批点算好？6招轻松通过DSR供款比率门槛

买楼最怕临门一脚「上唔到会」。自金管局于 2024 年暂停「加 2 厘」的压力测试后，按揭基本的银行入息要求仍然严格生效！现时银行审批的唯一关键，就是「供款与入息比率」（DSR / DTI）。

无论你是首置上车、楼换楼、还是投资物业，一旦未能通过 DSR 门槛，银行极大机会拒批按揭，你的置业计划随时演变成「挞订」危机。想知道 2026 年最新的 DSR 上限是多少？入息唔够点算好？中原按揭为你深入拆解按揭入息审批准则，并分享6 大实用策略，助你扭转劣势，顺利通过银行批核！

虽然压力测试要求已经取消，但这并不代表按揭审批变得「零难度」。所有按揭申请人仍必须严格符合香港金融管理局规定的「供款与入息比率」（DSR）底线要求。

「供款与入息比率」（英文简称：DSR- Debt Servicing Ratio，或DTI- Debt-to-Income Ratio），是银行衡量申请人还款能力的最重要指标。

简单来说，DSR 是指你的「每月总债务供款」占「每月总入息」的百分比。在现行政策下，不论物业用途，基本批核门槛均为50%。

资料仅供参考，一概以有关当局最新公布为准。

DSR = [ 每月总债务供款 (包括按揭、私人贷款及分期付款) / 每月总入息 ] x 100%

例子说明：假设你的月入为 $40,000

合乎要求水平 (50%)：每月总供款额不可高于 $20,000。

计算结果： 只要你未来的新按揭供款，连同其他现有债务（如车贷、私人贷款、信用卡分期），总和在 $20,000 以内，即合乎银行基本入息要求。

很多准买家心里都有个疑问：「每月收入要几多先买到 600 万嘅楼？」我们以最常见的首置自用个案为大家计算：

若你打算申请9 成按揭（即贷款额 $540 万），便需透过按揭证券有限公司(简称：按保)做申请。由于贷款额增大，加上需要一并计算按揭保费，申请人的入息要求将会相应提升。谨记申请前找中原按揭顾问免费查询，以免大失预算！

如果发现按揭申请被拒，或批出的贷款额不足，通常离不开以下 3 大致命伤：

很多人误以为 DSR 只计算「新买物业的按揭供款」，但实际上，银行会查阅你的信贷报告 (TU)，并将你名下的所有负债一并纳入计算，包括：

• 各类贷款：私人贷款 (P-Loan)、税务贷款、学生资助贷款。
• 其他按揭：若名下已有其他物业供款，或身为他人的按揭担保人，这些月供也会全数计入你的 DSR。
• 信用卡分期：即使是每月几百元的买手机、买电器、美容疗程免息分期，都会被视为每月固定负债。

除了入息，银行极度看重申请人的信贷纪录。如果你的 TU 评分太低、有迟还卡数纪录，或有过度借贷的迹象，即便入息计得掂，银行亦可能基于风险考虑而拒批按揭，或调高按揭利率。

银行只会根据「白纸黑字」的证明文件来计算收入。一般受薪人士需提交：

• 最近年度税单 (Tax Demand Note)
• 最近 3 个月（固定收入）或 6 个月（非固定收入）的银行出粮纪录及公司粮单
• 强积金 (MPF) 供款纪录

如果你的入息距离 DSR 50% 的门槛「差少少」，先不要轻言放弃。透过以下 6 个专业策略，可有效调低供款比例或提升入息水平，大幅增加按揭批核成功率：

在申请按揭前 1-2 个月，应动用手上资金优先清还私人贷款、车贷及信用卡免息分期。只要清除了这些「每月固定还款」，你的 DSR 负债部分就会大幅下降，直接释放借贷额度。

这是最有效的「谷大入息」方法。寻找入息稳定、名下无按揭的近亲（如父母、配偶或兄弟姊妹）担任担保人。银行会将担保人的入息与你的收入合并计算，总收入变大后，DSR 比率自然大幅下降。

如果手头资金充裕，可考虑多付一点首期。贷款总额减少，每月供款金额自然降低，不仅能轻松通过 DSR，长远更能节省一大笔利息支出。

除非受限于「人龄」或「楼龄」，否则建议在申请时选择最长的 30 年还款期。还款期愈长，每月供款金额愈低，DSR 门槛也随之下降。日后财务松动时，你随时可向银行申请提前部分还款。

不要只报底薪！许多额外入息银行都会接纳为收入计算，例如：

• 年终花红 (Bonus) / 双粮
• 固定佣金 (Commission)
• 各项津贴 (如房屋津贴、交通津贴)
• 有报税的兼职收入

若你持有其他物业，或新买的物业打算出租，租金可视作入息的一部分。即使物业暂时交吉，银行也可委托测量师行评估物业的「预估租金价值」，并通常会按该估值的 60% 至 80%计入你的总入息中。

不需要。金管局已于 2024 年全面暂停物业按揭的「加 2 厘」压力测试。现时银行审批按揭，只需申请人的每月总债务供款不超过月入的 50% (即 DSR ≦ 50%) 即可。

会。如果你有申请信用卡的「免息分期」或「现金套现分期」，每月的固定还款额会被全数计入 DSR 的债务部分。至于一般的信用卡日常签帐（Full Pay 还清的），则通常不会影响。

不可以。银行通常只接受「直系亲属」或「近亲」（如父母、配偶、子女、兄弟姊妹）作为按揭担保人。朋友或未婚伴侣（如未有拟结婚通知书）一般不被接纳。

无论是还清债务、加入担保人，还是计算租金收入，只要事前规划得好，即使入息与 DSR 门槛「差少少」，依然有极大机会获得银行批核。

由于全港每间银行对入息证明的审批准则、花红打折比例及计算细节各有不同，建议在递交申请或签署临约前，先咨询专业的 中原按揭顾问。我们为您提供免费的初步入息评估，并根据您的真实财务状况，精准配对最容易获批的银行及最佳按揭优惠方案！

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