买楼full pay都有机会出问题? 有得亦有失 (下)
上期提及买楼全付楼价(full pay)亦有机会出现潜在问题，而事实上，承造按揭亦带来不少好处，对比全付，不少业主或认为更有吸引力。
Full pay虽然胜在节省利息支出，但大额资金会被锁死，令自己减少现金流，资金上或欠缺了周转弹性，若有突如其来的开支需要，需注意调动资金方面是否出现了限制，备用资金是否充裕。其实，若善用借贷，透过杠杆作用或有机会获取更好回报，例如投放较少资金并运用借贷以较低成本赚取更高回报，并以资金作不同投资获得回报及分散风险。
在借贷方面，目前实际按揭息率主要为3.25%，处于中性偏低水平，一般另设按揭存款挂钩Mortgage Link优惠，即是银行会向按揭客户提供一个高息活期储蓄户口，存款利率与按揭利率挂钩，高存息现达3.25%属于吸引水平，按揭用家便可停泊资金或存放日常储蓄在高存息户口，透过高存息回报对冲按揭利息开支；高存息户口的存款上限一般为尚余按揭额的一半，资金亦可按自身需要随时存取，善用此户口可抵销高达一半按息支出，等同可将净按息由3.25%降为低至1.625%。再加上最近银行提供予按揭客户的现金回赠有所上调，客户可因应不同按揭金额获取高达按揭额约0.5%至1%或以上回赠，除了可进一步抵销按息支出，亦可额外获取资金作不同用途包括投资或高存息储蓄作备用金等。
举例，陈先生最近在股票市场大有斩获，基于物业租金回报吸引，决定套股换楼取得长线收租回报，加上楼市回暖楼价具有见底回升潜力，置业值博率不俗，而今年按息下降借贷成本降低，遂决定趁低吸纳入市。陈先生买入一个两房连租约单位作收租之用，楼价$600万，他虽然资金充裕，但认为全付楼价锁死可再投资及调动之资金，决定运用租金收入作证明申请按揭。单位近月新租约之租金为$20,000，租金回报达4厘，相当理想，若借7成按揭，供款平过租金，陈生决定借取$200万按揭额，按揭成数约33%，最低入息要求约$17,415，银行接纳以月租之80%即$16,000作为入息证明，故此陈生基本上只需象征式补回少许入息证明便可。借贷成本方面，按照目前按息3.25%，月供约$8,705，利息$5,417；虽然按揭金额不大，银行批出理想现金回赠达$10,000，足以帮补首月供款有余，另外陈生将资金存放于按揭挂钩之高存息户口收息，抵销高达一半利息，每月净利息支出等同降至低于$3,000。
在这个案中，陈生置业没有选择full pay，一年借贷成本大概为楼价0.54%，一年租金回报则为楼价之4%; 而基于承造按揭额$200万，陈生可保留$200万资金再购置高息投资产品，回报同样为4%。总括来说，若陈生以$600万资金全付楼价，一年租金回报为$24万；而他选择承造按揭并保留资金再投资，一年租金收入$24万+投资回报$8万减去净利息支出约$3.2万，总回报增至$28.8万。当然，以上仅属例子，亦需留意投资涉及风险，当中亦因应按揭额增多减少及投资回报等不同情况而出现不同结果，例如运用低息借贷争取再高些回报，总回报可多于上述较保守例子。
此外，按揭罚息期后或提早还款捆绑期过后，弹性会进一步增加，陈生可因应需要或市场情况选择提早作部份还款节省利息。若置业并非出租，而是自用物业，上会供楼还有一个给予用家的优惠，就是可将供楼利息作扣税之用，年度扣税额高达$10万，可合共有20个课税年度可享用供楼扣税额。
