用预估物业租金申请按揭? 入市前必先注意事项
上期提及银行可将租金之一个百分比列作按揭申请人的入息计，连租约物业可计租金高达70%至80%，未出租物业可按预估租值之60%至70%(个别高达80%)计作入息；本文继续提出按揭申请人需注意的地方。
银行对于这方面的计算方式及审批准则不尽相同，例如银行之间在计算物业租金又或预估租值列作入息的百分比并非相同，当中亦可能附带条件，例如对于连租约之单位，有些银行可将租金之80%列作入息计，有些银行则仅限于高达租金之70%计作入息，亦有银行是因应不同楼价、租约是否已打厘印去批出有关百分比。而银行最终是否可批出有关租金之百分比，亦有机会视乎其他因素一并评估包括按揭申请人的供款能力、财务背景、信贷纪录、以及物业质素等。
无论以实际租金又或以预估租金作为入息计算，有关按揭物业需为现楼，换句话说，若然物业仍属楼花，买家便不能以租金作为入息申请楼花按揭。而以租金作为入息计算的按揭物业是用作出租用途，买家便不能选用按保申请9成按揭，出租物业的最高按揭成数现为7成。租金可计作入息的审批方式有助借款人凭藉租金收入证明还款能力，从而减低工作入息之要求，又或可借此提高按揭贷款额，对于退休人士欠缺工作入息证明但希望买楼收租获取被动收入亦合适。若属于连租约物业，证明已在收取每月租金，即使借款人已没有工作收入，仅以租金收入作为申请按揭的入息证明，仍可获较多银行接纳；但若属于未有租约的预估物业租值方式，不少银行要求借款人需要自身有工作入息证明，预估物业租金则作为辅助入息，当中例如有银行要求在符合供款占入息比率方面，总入息最少有6成来自工作，余下4成可用预估物业租值来计算；又或评估工作入息水平是否足以应付供楼金额。
买楼收租是香港人热门的长线投资方式，原因不难理解，每月除了定期有租金回报，若楼价处于升轨持有物业亦可享财富增值；而加上买家在申请按揭时，大部份租金可列作入息计算，减低按揭上会难度。银行之间对于物业租金收入的计算方式并非相同，亦有些银行在这方面的评估方式是较具弹性，用家可向按揭转介公司或不同银行进一步了解。
