美国联储局维持利率不变 预期下半年减息两次共达半厘

美国联储局于2025年6月19日宣布第4次议息会议结果，维持联邦基金利率于4.25厘至4.5厘不变，符合市场预期，连续四次会议按兵不动。具指标性的汇丰银行已宣布最优惠利率维持于5.25%同符市场预期，相信本港银行将跟随维持最优惠利率P不变。

王美凤指出，美国联储局一如市场预期维持利率不变，以便观望市场形势包括贸易谈判进展、中东局势，以及通胀与就业市场数据等; 预期美息在年内仍处回落周期，预计下半年美国有机会再次减息，年内美国减息或达两次合共半厘，利率回落至4厘之下，未来逐步降至3厘多水平；基于本港拆息已提早下跌纾减银行资金成本，预期下半年当美国减息本港银行将会跟随下调最优惠利率P，本港银行去年提速减P累达0.625厘后，今年P减幅尚余0.25厘，今年美国将继续减息而港P将会进一步下调0.25厘后完成减P周期，届时以P按为基准之H按封顶息率将减至3.25%，封顶息率下跌有利按揭申请人的入息水平要求降低(现时银行以H按封顶息率计算入要水平要求)，有利支持楼市。基于目前拆息已跌至H按息低于封顶息水平，H按实际息率视乎拆息上落走势及幅度。

5月起拆息下跌 H按息跌幅高达3.5厘 - 中原按揭董事总经理王美凤指出，5月初市场资金短时间涌入推高银行体系结余导致拆息下挫，与楼按相关的1个月拆息由5月初之3.98%急跌至5月26日0.569%月内新低，6月2日曾单日升0.3厘重上0.89%后，及后回落至今年新低0.52%(6月17日)，今日1个月拆息0.54%仍维持低位，较5月初跌幅达3.44厘。H按息由5月前为3.5% (封顶水平)跌至1.82% (6月17日)，6月至今H按息介乎1.82%至2.19%，H按息持续处低于封顶息率之下(以市场主要H按息H+1.3%计; 封顶息率P-1.75%; P:5.25%)。拆息下挫令供楼利息下跌，业主得以受惠。

港美息差异常阔 美元弱减慢套息活动 - 但需留意，港元拆息下跌令港美息差骤然拉阔至逾3.5厘之现象在过往罕见，过往当港美息差拉阔至1厘多以上已吸引套息活动，但基于美汇跌势、减持美元资产活动增多，导致即使港美息差拉阔亦令套息活动较往常减慢，但由于美息已高于港息已超逾3.5厘大幅度差距，故仍会吸引市场出现套息活动，但套息规模料较以往少。

港汇临近弱方兑换保证水平 拆息或将回升- 近日港汇转弱已临近7.85水平，不排除短期内将触及弱方兑换保证令金管局需被动入市促使银行体系结余减少，基于港息异常大幅度低于美息相信已引发套息活动增加、加上半年结季节性等因素，相信港元拆息或将会有所回升；但预料港美息差仍会较以往拉阔，加上下半年美国再次减息机会亦大，料港息仍会低于今年5月前水平，料本港H按息较主要在现有水平1.84%以及2厘至3厘区间上落。港元拆息走向将会受港元需求、套息活动、季节性因素、资金流向、资金配置影响而调整，拆息上落波幅仍甚大，H按申请人需注意选择设有封顶息率之H按计划，封顶息率以市场优惠P按息水平一致为佳，以保障一旦拆息回升，H按用家仍可以不高于封顶息供楼。

楼巿方面，王美凤表示，5月起资金流入本港触发拆息跌势，令市场主流H按息由3.5%大幅下跌低至1.82%(6月17日)，持续处于三年来低水平，H按息减幅高达1.68厘，以30年期计，每月供楼金额减少达两成，按息下跌直接减轻供楼人士及置业人士的供楼负担，有利支持楼市。

王美凤续指，自5月起受惠按息大幅下跌、供楼负担显著减轻、加上「供平过租」推动「转租为买」需求增加、按息与定存息同步下降令买楼收租吸引力上升，近月无论一二手楼市交投均显著增加，楼市出现回暖向好， 尽管拆息或有机会出现波幅，本港按息整体仍处下行走势，承接去年减息步伐，今年按息较去年进一步回落，下半年美国减息机会仍大，当美国减息料本港银行亦会跟随减P(最优惠利率)，届时H按之封顶息率(以P按计,现主要为3.5% (P-1.75%; 5.25%)将会下降，置业人士之入息水平要求亦可随之降低，有利支持楼市。