负资产回升 低拖欠率反映风险仍低

上期提及金管局公布今年第一季末住宅按揭负资产宗数回升6%至40,741宗，重上逾20年新高。虽然负资产有所上升，但负资产属于账面上被动计算的数字，涉及之风险是否增加还需看业主的供款能力有否变差。从数字上看，目前负资产个案的拖欠比率为0.17%，虽然对比去年有所上升，但仍属甚低水平；过往2004年首季负资产数字亦约为4万宗，但当时负资产拖欠比率却达至2.19%，2002年底之负资产拖欠比率更曾高达2.62%。负资产拖欠比率低反映现时负资产业主的持续还款能力仍甚高，业主保持准时还款，银行一般不会无故call loan，断供率低亦即是银行坏账风险低，故此现时负资产个案的实质信贷风险及市场风险仍甚低。

现时供楼人士的还款能力普遍较以往提高，事实上，十多年来之按揭拖欠比率均处于接近零水平。金融海啸2008年后之十多年，住宅按揭拖欠3个月或以上的比率一直介乎0.05%-0.08%为主，楼按措施放宽后，去年至今住宅按揭拖欠比率尽管略为上升至现为0.13%，相比起过往例如2003年时期达1%，现时按揭拖欠比率仍属于相当低及可控水平。事实上，现时银行在评估按揭借款人的还款能力方面，比起以往有更好的工具，亦有既定的审批准则，现时按揭借款人的每月总债务供款占入息不可高于一半(50%)，而对于借款人的债务状况以及信贷评级，现时亦有正面及负面信贷资料库，并有二按电子提示工具，银行较易了解按揭申请人的债务供款负担相对入息是否过高，以及是否有准时还款及良好使用信贷习惯。

目前高成数按保的申请亦有一套既定准则，按揭成数超过8成的借款人须为固定收入人士，以确保选用较高按揭成数的用家有相对稳定的还款能力。此外，现时失业率仍维持于3.2%低水平，对比2003年至2004年时期失业率高达8%之经济环境大为不同。

跌入负资产行列不等于已出现问题，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少于6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高于40%较为理想。

 

上文转载自HKET地产站专栏

中原按揭董事总经理王美凤

 

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