【出租物业/连租约物业按揭】租金计入息5大注意事项
现时市场上不少人士会考虑购入连租约物业，或将物业作出租用途，而在申请按揭时，即使物业未正式出租，亦可将物业的预估租值当作申请人的入息。各银行的评定准则有不同的差异，以下为大家分析以租金计作入息的5大注意事项。
1) 「实际租金」及「预估租金」大有不同
「实际租金」是指单位已正在租出又或连租约订明的实际租金，需有已打厘印的正式租约证明。根据金管局指引，高达8成的实际租金可计做按揭申请入的收入。
「预估租金」是一个预先估算的租金收入，银行透过测量师行评估物业的租值以便计作入息，通常适用于打算将物业出租但尚未签订租约的业主。金管局指引之下，高达7成的预估租金可计做按揭申请人的收入。
| 假设租金为$20,000 | 实际租金 | 预估租金 |
| 金管局租金计算参考水平 | 8折 | 7折 |
| 可计入息 | $16,000 | $14,000 |
延伸閱讀
2) 银行对租金收入计算有别
尽管金管局为「租金列作入息计算」拟定了上限，制定实际租金8折/预估租金7折的参考水平。但值得注意的是，银行会因应内部政策去调整租金计入息的比例，有机会实际租金调整至6折至8折；预估租金调整至5折至7折。留意，并非每间银行都接受预估形式租金，在计算租金收入的准则亦存在差异，建议申请按揭前先向中原按揭查询。
3) 「预估租金」受市场波动影响价值
银行委托测量师行进行预估租值，一般是参考过往出租纪录去评估，租务市场波动会影响估算结果，贷款人宜先向银行查询预估租值是否达到理想水平，避免影响最终可计收入金额。
4) 一手物业可计「预估租金」做入息？
购入一手物业打算放租的买家要留意，如物业仍属楼花期内，由于单位尚未落成，测量师行无法预估租值。不过，如一手物业属现楼，项目已获得满意纸和入伙纸，虽然未正式收楼，但如租务市场已有预租，那么测量师行便有机会能预估租金做入息。
