解构形成负资产因素 (下)
负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还之按揭余额，故此负资产与楼价跌幅、尚欠按揭余额及高成数按揭使用量有关。上期已提及上述前两项的因由，至于高成数按揭使用量，近年政府放宽按保推出林郑plan及财爷 plan，帮助有需要用家上车，选用9成按揭或8成按揭的买家因而增加，高成数按保的使用率亦回升至正常水平，故此当楼价跌穿1成或以上，在账面上计算的负资产个案便难免增加。然而，按揭保险计划为有实际住屋需要的用家而设，借款人属于自用物业用家，亦需符合既定条件方可获得贷款，例如9成按保用家须为固定收入及首次置业人士，并须同样通过供款占入息比率要求，按保用家的拖欠供款率可能因此相对较低。
按保并非一般按揭，按保为银行提供保险保障，银行无需为高于7成按揭承担额外风险。现时负资产个案的拖欠比率降至0.02%近乎零之极低水平，较整体住宅按揭的拖欠比率0.07%还要低；失业率亦维持2.8%甚低水平，即使负资产宗数上升，现时实质信贷风险及市场风险仍甚低。再者，自政府于7月份放宽银行按揭成数至高达7成，令非按保上会的首期门槛降低，市场上选择以非按保上车的用家有所增加，有助减低高成数按保的市场比例，从而可降低物业跌入负资产的数量。
负资产属账面上计算的结果，跌入负资产行列不等于已出现问题，供楼人士应对负资产首重保持按时供款，提防断供至为重要，故此用家入市前宜先评估自己可持续供款的能力及稳定性，并预留不少于6至9个月供楼储备资金以应付万一突变财政状况，以提高按揭供款防守力；而筹划置业预算时，每月总供款占入息比率以不高于40%较为理想。
上文转载自HKET地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
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