解构形成负资产因素 (上)
根据金管局统计数字，今年第3季末负资产住宅按揭重上逾万宗水平，按季增加2.3倍，今年下半年起楼市表现明显逊于上半年，受息率续升、租平过供幅度扩阔、新盘割价等因素影响，第3季末楼价已较今年高位累积回落约7%，年内楼价升幅全被蒸发，楼价返回约近去年底水平，即今年第3季末的楼价较去年高位下跌约15%，负资产数字亦重返去年底逾万宗相若水平，由于楼价较去年高位已穿1成界线，令较新造的高成数按揭尤其9成按揭用家跌入或再次重返负资产行列。
负资产是指物业的当前市值跌至低于未偿还之按揭余额，故此负资产与楼价跌幅、高成数按揭使用量及尚欠按揭余额有关; 例如业主以$700万购入物业，单位市值降至$595万，但尚欠银行按揭$610万，由于资产价值少于按揭债务金额，该单位便已列为负资产。以现时按揭成数高达9成计算，当楼价累跌1成或以上，在账面上计算的负资产个案便无可避免增加。
以上提到除了楼价跌幅，计算负资产亦关连借款人的按揭贷款金额剩余多少，例如借款人虽然承造9成按揭，但供楼已达十年，按揭本金由$630万降了近26%至$468万，当楼价跌至$595万，物业并无资不抵债故仍属正资产。那么，供楼业主偿还本金的速度亦会影响负资产数字，在息率较高及借款人选择较长还款期的情况下，降低本金的速度会较慢。按揭息率由去年初约1.5%逐步升至现为4.125%，以现时按息及30年还款期计算为例，每月供款之本金比例由64%降至29%，首年归还本金由贷款额之2.7%跌至1.7%，首两年归还本金由5.4%跌至3.5%。
再以现时息率对比不同还款期之还本速度看看，20年期之首年还本率可达3.3%，25年期为2.3%，30年期则降至1.7%，而现时平均按揭年期为27年，选用25年或30年还款期的用家占大多数。总括来说，现时业主归还本金速度较以往慢，若楼价并未扭转回升，脱离负资产的速度亦会较以往减慢。
上文转载自HKET地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
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