物业连租约 按揭又想借多啲 可以点做呀？

小编同朋友食饭，他说早前睇中个心仪单位，间隔实用、装修新净，最最最吸引喺望到少少海景，可惜地产经纪同佢讲单位是连租约，租期仲有半年。根据现时金管局规定，物业连租约的按揭成数最高只得5成。朋友左度右度计唔掂，打算同业主倾长成交待租约完结，但呢啲笋盘又点会等你呀，好快就已经比其他人买咗。其实连租约单位系做按揭时只需变化一下，又未必咁难上会嘅，教大家三招拆解！

 

第一招) 先以短罚息期上会 租约及罚息期完结後再转按

 

目前金管局指引，自住物业的按揭成数：楼价$1,000万以上5成；$1,000万以下6成(上限$500万)，而出租物业就不论价值最高5成。假设购入$800万连租约单位，建议先找一间设有短罚息期的银行申请5成($400万)按揭上会，目前市场上有个别银行可提供短至一年罚息期。一年期满後物业租约已完，业主收回单位自住，就可选择转按到其他银行。假设物业估价维持$800万不变，自住物业最高贷款6成即$480万，业主便可套现回$80万资金。须留意林郑PLAN规定不能套现，所以这方法亦规限不能超过楼价6成。

 

第二招) 融资机构造高成数按揭再转回按保

 

买连租约物业而又首期不足人士，可考虑先在融资机构申请8成按揭，目前最优惠利率约6.5%起连手续费，兼享弹性罚息期。业主可按租约期满日随时转回银行，倘若楼价$1,000万或以下更可透过按揭保险，将整笔贷款余额转回银行，息率降至大约1.44% (以HIBOR+1.3%计算)。这做法变相只需拎两成首期就可以购入出租物业，之後转回银行成本亦唔太高。

 

第三招) 按揭贷款机构提供较具弹性高成数按揭

 

按揭保险只适用於楼价$1,000万或以下，假如租约期满後，物业估值升穿$1,000万又如何安排呢？坊间其实有按揭贷款机构提供较有弹性的高成数按揭，$1,000万以上的物业最高敍造7成按揭，利率大约2.5%至2.65%，按揭年期最长30年。做法同样需要先将连租约物业按於融资机构，待租约完结，便可申请转按到上述按揭贷款机构。有关按揭贷款机构的优胜地方是批核较有弹性，亦可以套现资金，但会收取类同保费而且金额较高，因此购入单位前记得要计清楚呀。

 

早前就有则新闻因出租物业讹称自用，骗银行按揭而被判入囚。大家紧记申请按揭时必须如实陈述物业用途，切勿以身示范！如果唔清楚会否触及法例，欢迎联络中原按揭顾问会为你详细解释，以防误入法网呀！