中原按揭楼按巿场回顾及前瞻 -《巿道篇》
17/09/2021
料2019年新取用按揭金额料微增至3,450亿为历史新高
料2020年新取用按揭达8万宗 金额达3,350亿历史第三高
中原按揭董事总经理王美凤指出，今年楼按市场2019年交织着好淡因素，上半年楼市气氛转好，年初至3、4月份，市况由回稳急速转旺，但及后中美贸战一度转为紧张；下半年受中美贸战僵局及连月本地政治运动困扰，虽然银行上调按息，但10月份出现放宽按保及银行减P利好因素。上半年按揭申请量持续按月逾万宗，下半年涉及二手交投的按揭量逐步下跌，惟基于按揭调整带动转按尾班车，整体按揭申请量因而未有大跌，但随着转按尾班车影响消退，按揭申请自9月起跌穿万宗水平。总结全年，王美凤预料2019年新取用按揭宗数将较去年略减3%至84,000宗，但由于平均按揭额上升，料全年取用按揭金额可达3,450多亿元，与去年相若及微增0.3%，金额为历史新高。
预测2020年，王美凤认为，明年影响楼按市场发展的不确定性因素包括中美贸易谈判进程、社会运动发展、经济下行风险等，故此实际连带性影响仍有待观察。若社会气氛回复，相信累积购买力可带动楼市重拾动力，而在转好气氛下新按保修订及低息环境对楼巿仍带支持作用。然而，转按息率及回赠优惠已较以往逊色，转按数量减少亦对整体按揭贷款量构成影响。预期2020年新取用按揭宗数略减4.8%至80,000宗，新取用按揭额则达 3,350亿元，较2019年微跌2.9%，按揭数字虽跌但仍属理想水平，预测金额数字为历史第三高。
转按市道
转按尾班车效应 料2019年新批转按金额达1,450亿元再创历史新高
王美凤指出，今年6月份开始银行接连数次调整按揭优惠，由于银行调整步伐及加幅并非一致，随即掀起转按尾班车申请潮，带动转按数字递增，其中7月份新批转按金额按月大幅增加近3成(29.2%)至184.6亿元，金额创历史新高，新批转按亦增加3成至4,865宗，创下9年新高。综合金管局住宅按揭统计数字，今年首10个月新批转按金额达1,278亿元，较去年同期增加12%，创同期历史新高，料全年新批转按金额可达1,450亿元水平，超越去年数字，并再刷历史新高纪录。
转按诱因减 料2020年新批转按金额回落
9月份大型银行进一步调整按揭优惠后，其他银行已逐步跟随，调整后之转按息率高于目前部分业主供楼利息，加上不少银行已削减转按现金回赠，转按诱因已减弱，转按申请减少下，预料明年转按贷款量将回落。 王美凤指出，过去数年采用发展高成数一按的买家，在低息蜜月期届满后，转按至低息按揭可免负担贵息，再加上新按保修订后楼价上限增加，部份业主转按门槛降低，可带动转按需求；但由于有关转按申请量占整体不高，料明年新批转按金额仍会出现负增长。
按保计划变化
放宽按保楼价上限发挥助上车作用 按保申请增加逾倍 平均按揭成数将回升
按揭巿道方面，王美凤表示，政府放宽按保楼价上限后，有助用家透过按保以低首期上车，按保申请个案显著增加；根据中原按揭客户申请个案，按保申请宗数由按保修订后(10月16日)至今(12月16日)，对比8至9月份同期增加1.1倍，按保占按揭申请比例由31%增加至50%，比例占半数。9成按保占整体按保申请达49%，9成以下有51%，申请新按保占大多数，占整体按保比例高达88%。王美凤指出，按保修订前，9成按保仅占按揭申请3%，原因是过往9成按揭楼价上限仅400万元，9成按揭使用率甚低，未能真正帮助用家；现时按保使用率明显上升，相信主因是按保修订后之楼价贴近回现实水平，有助用家上车自置物业。
根据上述中原按揭个案数字，9成按揭当中，用新按保范围占98%，8成按揭当中用新按保占72%。而按保申请当中，二手占77%，一手占18%，转按占5%。
按揭比率上升至48% 按保修订下按揭比率未来将续升至逾50%水平
王美凤表示，自政府于10月中推出按保修订，买家使用按保置业上会的比例增加，一度刺激二手交投回升，根据金管局住宅按揭统计，10月份按揭比率(即平均按揭成数)按月增加2.1%至48%，为本年新高数字，根据中原按揭客户个案，按保修订后(10月16日)至今(12月11日)，按保占按揭申请比例由31%增加至51%，由于高成数按保比例上升，王美凤预料将带动未来按揭比率续升。王美凤解释，在楼按措施下，一般按揭成数仅达5至6成，而二套房按揭之成数需降低1成，相信按揭比率不会因此急升，平均按揭成数料升至逾50%水平。
按揭计划
H按主流优势大致未受影响
王美凤表示，今年初银行调整H按的封顶息率与P按息看齐，调整后H按息不会因为拆息波动而高于P按息，在这个保障优势下，H按选用比例在上半年稳步上升，由3月份起企稳在超过84%以上占比水平，确定主流按揭地位。
金管局最新10月份数字中，H按选用比例回落1.5个百分点至84.6%，而P按选用比例则轻微增加0.7个百分点至12.4%。王美凤指出，银行在下半年陆续上调新造按息后，个别银行提供之P按息优于H按息，故吸引部份用家改用P按，令P按比例稍为增加，但由于大部份银行调整新造H按息与P按息看齐，料未来H按主流优势大致未受影响。
