谈转按4 – P按转低息H按
30/08/2021
本栏分别谈及了近月转按的需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按、透过转按「甩担保人」，本文再探讨近月转按的第四种需求 – P按转H按。
在对上一次加息周期，香港只曾于2018年9月尾上调最优惠利率(P) 0.125厘，当时美息已上调8次累计2厘，其时港元拆息已跟随美息显著上调，2018年9月份1个月拆息平均为1.8%，12月份更达2.2%。当时拆息高企，H按均以P按为基准之封顶息率计算，实际息率为2.475% (P-2.65%，细P当时为5.125%)。当时不少银行提供之P按息率可低至P-2.75% (细P为5.125%)，实际息率2.375%，较H按之封顶息率优胜，吸引了部份按揭用家选用P按。于2018年第4季至2019年初，市场上之P按选用比例曾回升至介乎47%至57%。
在息率环境转变下，这些P按用家现时供楼之实际息率为2.25厘，但由于近月拆息已跌至十一年新低，8月份1个月拆息平均约0.07厘，H按之实际息率已跌至1.37厘，低于上述P按息达0.88厘。这些P按用家之两年罚息期刚好已过，故此近月在拆息低企环境下，亦吸引了这些P按用家申请转按至H按，这些P按用家转按后，每月供款之利息支出可减少达39%。以400万按揭额、25年还款期计算，上述P按用家转按后每月供款减少$1,690，月供之利息部份减少达$2,930。
近月除了本栏曾提及的四种转按需求，市场上亦有少部份持续出现的转按诱因，包括一些由财务公司转按至银行的申请，借款人原先基于自身财政状况、首期不足或银行拒批等问题而向财务公司借取楼按贷款，其后基于状况改善而申请转按使用银行低息按揭。至于纯粹为了赚取银行回赠的转按申请，过往曾经很流行，但由于现时对比两年前之按揭计划仍然较逊，两年前之H按息低至H+1.23%，若转按后现时之H按息则低至H+1.3%，加上现金回赠已较两年前大幅削减，纯H按转换赚银行回赠之诱因不大。
上文转载自经济日报地产站专栏
中原按揭董事总经理王美凤
