减息期下之定息按揭吸引吗？
13/07/2021
新一份财政预算案指出香港按证公司透过银行推出定息按揭试验计划，提供分别为10年、15年、20年定息期按揭，每宗贷款额上限$1,000万。是次政府推出的属于传统定按计划，具有更长远及显著的定息效果，并非如以往银行较常推出限于1年至3年定息期的楼按计划。
以往香港亦曾推出长达10年的定按计划，是次推出的定按年期首次长达20年，定按计划有助借款人锁定按揭利息及每月供款额，用家可免受利率上升/波动风险，方便长线筹划预算及稳定供楼开支。
由于定息期内的利率波动风险由银行/贷款机构承担，所以在一般情况下，定息期内的息率会略高于市场水平，等同借款人需多付溢价换取锁定利率的保障。是次新推出的定按计划息率分别为2.75%（10年定息期）、2.85%（15年定息期）及2.95%（20年定息期），较目前市场按息约2.35%至2.5%为高，属于传统带有溢价的定按计划。
未来2年息率料持续低企
香港一向以浮息按揭为主流，主要以最优惠利率（P）或银行同业拆息（HIBOR）为基准的楼按计划（简称P按、H按）最为普及，当息率上升，每月供款额会随之增加。根据以往情况，当市场即将进入加息周期，为预防供楼金额增加，传统定按计划使用率会录得升幅，回顾2004年即将进入加息周期之时，传统定按计划使用率曾高达15.4%，虽则与浮息按揭使用率仍有颇大距离，但已是历史上较多人选用的水平。至于2018年定按使用率曾一度高达49.3%，当时推出的并非传统定按，主要提供首一、两年定息期并以低于市场按息作招徕，故此产品受欢迎是基于低息，但有关低息计划明显与政府今次推出的有分别。
即时悭息效果 更吸引用家
本地用家较喜欢有即时悭息效果及带有灵活性的按揭计划，除非临近加息周期，才可吸引部分长线用家选用传统定按计划。然而，息率已由去年起掉头回落，连同美国最近紧急减息0.5%，美息已减3次共1厘，新冠肺炎在全球多个国家扩散，市场预期环球减息已是基本应对动作，估计最少今、明两年息率继续低企，故此借款人未必倾向选用息率较高的定按计划，亦不急于要锁定长期息率。
事实上，香港已延续逾11年的低息环境，过去10年最优惠利率（P）仅分别上落0.125厘；目前为主流的H按一般设有P按封顶息率保障，当拆息抽升，按息不会高于P按，但当拆息如近日情况下跌，用家便可享减息优势，减低供楼利息。月初美国减息推低港元拆息，令H按息跌穿P按封顶息率低至2.35%（以3月11日拆息计算），而近日美国债息曾一度跌至新低，当地利率期货预期月中联储局议息后很大机会进一步减息，故此在减息趋势下定按吸引力显然被削。相信政府今次推出定按计划旨在为市场提供多元化按揭选择，当中长达15至20年之定息期是以往未曾出现的全新计划。
新定按无需符合压力测试
虽然在减息环境下传统定按未必吸引，但今次定按的亮点是政府指出申请人无需符合压力测试，原因是计划已有较长定按期锁定息率。申请人仍然需要通过现有供款占入息比率要求，审批是否较宽松视乎可批出之按揭年期，拉长按揭年期才可减低每月还款额，倘若年期同样长达25年至30年，以10年定按为例，最低月入要求可减少约1成至1成多，如是者或可吸引部分用家透过定按上会，但对于按保用家之分别却不大，因为按保申请的压测已有一定程度的放宽。
新定按计划之某些细节仍有待确定，由于定息年期较长，除了定息率外，用家应留意罚息期条款、定息期后之息率（可再选定息或P-2.35%），以及其他优惠配套如现金回赠、按揭存款相连户口等作比较。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
