按息一边跌 银行一边减优惠启示
13/07/2021
去年银行先后调高按息及缩减按揭优惠后，最近再有银行进一步缩减细额按揭及转按优惠，将现金回赠由高达按揭额1%续减至0.5%。本港经济环境转差，失业率上升势头持续，环球疫情亦存在很大不确定性，令银行楼按业务取态倾向审慎，再缩减按揭优惠，反映有关银行现阶段对于控制资金成本重要性放前，降低楼按积极性相信亦关乎避险因素。
拆息回落至0.85% 创逾2年新低
虽然3月份美国已大规模放水救市，但新冠肺炎疫情在欧美地区扩散，市场忧虑加深，早前美元避险需求高企一度扯高美息未能回落，最近市场敏感情绪稍缓，美元拆息已逐步回软。而在本港，银行避险性保留资金意欲增加下，即使3月季节性因素过后，港元拆息虽有回落但仍持续明显高于美息，未有跌至正常应有水平。
不过，最近金管局多管齐下为银行释放信贷资金流动性，包括下调逆周期缓冲资本比率、下调银行现有监管储备水平，亦分阶段减发外汇基金票据，加上港息与美息拉阔至近1厘令套息活动增加，港元终多次触及强方兑换保证，令金管局已数度接美元沽港元，银行体系结余由之前的$540亿增加至近$850亿，并迈向$950亿水平，由于港元流动性增加，银行同业拆息逐步回落，与楼按相关的1个月拆息由3月高达逾2厘水平降至5月6日为0.85%，创逾2年新低。
市场供楼计划主要以H按为主，目前使用比例达88.7%（3月份住宅按揭统计数字），拆息下跌可让大部分供楼人士减轻供楼负担，尽管银行近日调减新批按揭优惠，但影响性轻微，甚至基于减息已有所抵销。现时市场上H按息介乎低至H+1.24%至H+1.3%，封顶息率以P按计实际息率为2.5厘为主，拆息跌势下，H按息已跌穿封顶息率，5月6日计H按息已低至2.09厘，变相H按用家已可享减息高达0.4厘，每月供楼利息开支节省达16%。
楼市回暖 银行对按揭仍审慎
随着港元拆息逐步下跌，1个月期拆息之港美息差已较为收窄，但港息仍高于美息，1个月期拆息是否可续跌至较近美息水平视乎银行体系结余及流动性是否可进一步上升，当中包括套息活动及金管局会否再减发外汇基金票据等因素。然而，即使银行流动性增加，但在楼按积极性相对减少情况下，大型银行面对拆出资金收益减少，或许正是要以缩减优惠以平衡资金成本。大型银行调整按揭具指标性，已有其他银行表示跟随，但银行调整步伐及幅度仍视乎其对于楼按取态的积极性及对于资金的分布。
随着本地新冠肺炎疫情缓和，累积多月的楼市购买力正在释放，近日楼市交投明显回升，多个新盘已准备重启销售，按息下跌对正在回暖的楼市带来进一步正面信息。楼市连系按市，加上资金流动性增加，原则上银行楼按取态应可望改善。不过，本地经济环境受疫情打击进一步转坏，银行对运用放贷资金的分布亦有所考虑，短期内中小企应急贷款需求增加，政府亦提出中小企百分百担保特惠贷款，鼓励银行支持提供及时雨，纾缓企业资金压力，故此涉及企业及个人客户应急贷款需要运用的资金将会上升。那么，虽然银行资金流动性增加，但碍于应急贷款需求亦上升，而就业市场恶化或影响借款人的还款能力，银行警觉性将会增加，故此对于楼按取态仍有待观察。暂时所看，笔者乐见市场上有银行对于楼按取态一直保持正面积极，管理信贷审慎的同时，维持整体性信贷融通亦相当重要。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
