失业率上升 拖欠比率如何走？
07/07/2021
就业市场受疫情冲击，政府统计处公布最新之失业率（2月至4月）上升至5.2%，逾10年新高，若失业人士是供楼一族，一旦备用资金不足便有机会出现拖欠问题，故此亦引起市场开始担心银行资产质素会否转差。
300多宗负资产 零拖欠个案
根据金管局统计数据（截稿前最新为3月份数字），目前住宅按揭超过3个月的拖欠比率仅0.03%。在10年的楼按措施管理下，楼市投机成分消失，楼市以用家及有实力的长线投资者主导，平均供款占入息比率处36%低水平，在这环境下，住宅按揭的拖欠比率一直处于极低水平，即使首季出现了少量约300多宗负资产个案，当中却没有任何拖欠个案。在楼按措施出现前，2006至2007年期间，超过3个月的住宅按揭拖欠比率主要介乎0.11%至0.2%；而在楼按措施推出后之10年，按揭拖欠比率一直处于介乎0.01%至0.03%极低水平，可见按揭用家的防守力确是提高了。除了楼按措施，逾10年的低息环境亦有助按揭用家减轻供楼负担，供楼人士持续性享有低息贷款，供楼金额亦较稳定。
当然，在这10年间，就业市场主要向好，失业率大致处于3.5%以下全民就业状态，所以暂难确定楼按措施下失业率上升将如何推高按揭拖欠比率。金融海啸后，香港于2009年之失业率曾持续处于约5.2%水平，当年之住宅按揭拖欠比率仅稍升至0.05%，仍处于相当低水平；当中原因亦基于环球放水救市令经济和楼市均快速恢复，失业率于翌年已逐步回落。反观1997年金融风暴后，经济连年一蹶不振，并进入多年通缩期，就业市场多年不能改善，长达7年时间之失业率达5%以上，2003年失业率升至逾8%，在持续性不景气环境下，按揭拖欠比率于1999年至2003年均主要在1%以上水平，2001年5月之住宅按揭拖欠比率达1.42%，属于历史高水平。不过，这个数字比起其他国家其实仍属于甚低水平，而现时之拖欠比率0.03%对比1.42%，亦显然有相当大距离。
按揭用家防守力较以往高
按揭拖欠比率显示有多少供楼人士逾期还款，若呈增加趋势反映有部分人士还款能力变差，银行在审批上或会增加警觉性。银行不可能让供款人士无了期拖欠，所以若拖欠日子延长，欠债人与银行亦无共识，银行只能收回物业并卖楼抵债，若资不抵债银行便需要撇帐。故此，若同时出现失业率上升、破产个案上升、楼价下跌时，银行贷款拖欠比率上升、撇帐额增加，资产质素转差的风险亦会增加。直接影响银行损益的是贷款撇帐额，而根据住宅按揭统计数字，在过去12个月的银行撇帐额为零。
失业率上升等如市场上多了人失去工作入息，难免会影响供款能力，但问题是，失业人士当中，属于供楼人士占多少比例？而失业供楼人士的备用资金可支撑多久？他们又可否于短期内找回工作？环球疫情仍存在不确定性，经济何时反弹仍然有待观察，故此失业率若持续攀升将无可避免影响拖欠比率上升，但在多年楼按措施下，按揭用家的防守力较以往高，加上政府推出保就业纾困措施、银行推出还息不还本等过渡安排，相信拖欠比率即使上升仍会处于甚低水平。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
