放宽工商舖按揭后之可借成数
07/07/2021
金管局日前公布放宽非住宅物业按揭成数由4成上调至5成，提高了非住宅物业可造按揭成数1成。新冠肺炎疫情直接影响及削弱经济活动，对工商舖市道打击明显大于住宅市场，成交量明显下跌；限聚令、禁堂食等措施尤其对餐饮及零售业造成冲击，舖市前景尤为严峻，故此政府希望及时放宽非住宅物业按揭成数。放宽前自2013年2月第六轮楼按措施起，工商舖按揭成数仅达4成。根据中原按揭客户个案，今年工商舖按揭申请的平均按揭成数仅为28%，与住宅客户平均按揭成数逾50%有明显差距，原因是工商舖可造按揭成数较低。
减低估价不足影响
疫情下市场存在甚多不确定性，今年银行在贷款业务方面取态保守，由于经济前景、疲弱市道直接影响工商舖表现，银行对于工商舖按揭取态亦变得审慎保守。事实上，工商舖承接力转弱、减价个案增加情况下，成交量及价格均出现跌幅，当中尤以舖位价格下滑显著。在这形势下，银行估价趋向保守，形成最近工商舖估价不足情况增加，由于按揭成数根据成交价及估价之较低者计算，若估价不足将影响实质可造按揭成数。例如最近有买家拟购入一个减价舖位，业主原开价$3,000万，后减价至$2,500万成交，买家找银行估价后，发现估价仅$2,000万，估价不足达20%。在放宽按揭前，上述个案之可造按揭额仅$800万，估价不足令按揭成数由40%降至32%，不过，若然在放宽按揭后入市，上述个案之可造按揭额可提高至$1,000万，等同按揭成数上调至40%。放宽工商舖按揭成数除了有助降低入市门槛、首期外，或许亦有助减低最近估价不足之影响。笔者亦提醒用家，若出现估价不足，可多找其他银行估价作比价，因银行之间估值未必相同，有时候会出现颇大差幅。
新放宽措施降低工商舖入市门槛，市场减价货增多，或吸引买家趁低吸纳，为工商舖市道带来适度支持。然而，工商舖买家或投资者较看重投资价值及回报、经济前景及市道，各行各业仍受疫情打击，经济复苏步伐存变数，新放宽措施未至于可令工商舖市场转势。在现行按揭措施下，工商舖按揭成数上调至高达5成，但不少工商舖按揭申请人本身已有按揭在身，新购的工商舖物业便属于第二套房按揭，按揭成数需降至4成。工商舖买家投资者占多，故需留意，若利用资产水平如股票、物业、车位、存款等之价值让银行评估还款能力，而非依据按月入息水平，工商舖之按揭成数亦需降至4成。此外，银行批出之工商舖按揭年期往往较短，以15至20年为主，有别于住宅楼按年期长达30年。
工商舖按息差幅大 用家宜多比较
工商舖按息过往一向逊于住宅楼按，而由于工商舖物业质素参差，按息往往出现颇大差幅，银行一般因应物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等批出按揭息率。近年有部分银行对承造工商舖按揭较为积极，提供之按息较贴近住宅息率。但今年银行放贷审慎，碍于工商舖受疫情冲击更大，银行对工商舖之潜在风险充满警觉性，部分银行在审批工商舖按揭方面收紧条件，并将按揭息率调高。目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等，相对住宅按息约1.75厘为高，当中已有个别银行将工商舖按息由低至2.7厘上调至3厘，亦有由2.65厘上调至3厘至3.5厘。近月拆息跌势下，有部分银行维持向工商舖按揭申请人提供H按，按息因而较低，例如优质写字楼之按息可低至约2厘水平。现时银行之间提供之工商舖按息差幅甚大，用家可多留意比较。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
