低息持续 压力测试应否放宽？
07/07/2021
按揭压力测试已推行了10年，测试方式是以当前按息假设上升3厘后，评估按揭申请人的每月供款占入息比率是否合格，上车人士或首套房按揭以不超过60%为上限。压力测试推出之原因是要为按揭借款人增加应对加息的防守力，因为一旦加息，供款金额便会上升，压力测试的作用是要按揭借款人预先准备加息后仍可持续供款的能力，因此亦有助银行降低信贷风险。
近10年P之波幅仅0.125厘
近10年低息环境出现前，香港的加息及减息周期的息率调整幅度均约为3厘，压力测试的设计以当前息率假设上升3厘计算，相信亦是以过去港息平均调整幅度为考虑因素。然而，2008年金融海啸后，低息延续逾10年，市场时有声音提出假定息率上升3厘之压力测试是否完全符合实际需要，而还是增加了上车困难度？中原按揭自2017年底至2019年底曾委托机构分别进行了4次关于压力测试的民意调查，结果均显示占大比数受访市民认为压力测试假定升幅应下调。
事实上，压力测试在2010年出台，美息延至2015年底才启动上升周期，而基于美息在金融海啸期间减息幅度明显多于港息，本地银行最优惠利率（P）在过去10年只曾轻微上调0.125厘，并于美国再次于去年启动减息后，港银再次将P减回0.125厘至现有低水平。换句话说，过去10年港P只曾上落调整0.125厘。不过，由于过去10年市场上之主流按揭计划已不再是P按，而是H按，故此我们亦得看看H按息率的调整幅度，基于拆息波动性较大，上落波幅确实是大于最优惠利率（P），但H按普遍设有封顶息率，过去10年实际H按息曾低至约0.8厘，亦曾升至今年初约2.5厘之封顶息率水平。主流H按的调整幅度看似较大，推行压力测试似乎亦理所当然，但留意，银行实际上并非以实际H按息计算按揭借款人的供款占入息比率及压力测试，而是以P按为基准之封顶息率计算；故此，即使拆息波动性大，借款人供楼的实际按息根本不会高于封顶息率。
既然银行是根据息率较高之封顶息率计算供款占入息比率，若借款人的入息水平符合要求，原则上等同其还款能力足以应对拆息的波动性。而由于压力测试亦是以P按之封顶息率再加3厘计算，那么压力测试便是应对P之波动性，但正如上述，近10年P之波动性仅0.125厘，那么，压力测试在这10年间的实际需要性或许不。
放松按保及压测 增上车用家弹性
当然，供楼年期可长达20至30年，在低息周期及早准备未来加息对供款负担之影响，是可以理解。然而，在现时环球经济环境下，低息政策很大机会仍会长期持续，美国联储局在刚过去议息会议公布维持现有息率不变，市场已预测直至2023年美息仍会维持在现时接近零水平；由于本港息率大致跟随美息走势，意味本港息率有机会在数年内仍会维持现时低息水平。即使未来进入加息周期，观乎美国甚高的债务水平，息率急步上升的机会不大，港P何时升幅达3厘似乎仍未可期，在长期低息环境下，压力测试是否需要长期维持3厘之假定加幅，确实值得商榷。
根据最近拆息水平，现时H按息约1.9厘，以$450万按揭额、25年还款期为例，每月供款约$18,855，以供款占入息比率不多于50%计，每月入息最低要求是$37,710；但这个入息水平却不会获银行批出按揭，因为借款人需要通过压力测试。压力测试以P按之封顶息率现为2.5厘再加3厘即5.5厘计算，以压力测试下之供款占入息比率不多于60%计，基本入息最低要求升至$46,057，上会难度明显增加。
去年按保计划连带压力测试得以放宽，申请按保之上车人士如未能符合压力测试，但每月供款占入息比率不超于50%，仍可申请高达8成或9成按揭，当中按揭保费需按风险评估而调高。就上述，虽然银行的审批准则有所不同，但对于上车用家已提供了一定程度之弹性，既然政府已踏出此步对按保用家放宽压测，亦可考虑针对首套房上车或自用物业之换楼用家放宽压力测试，而非只限于按保申请人。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
