按息跌至新低 为何入息要求不变？
07/07/2021
环球宽松货币政策下，加上本港金融市场活跃，资金持续流入本港寻找投资机会，最近银行体系结余已增至逾$4,500亿创下历史新高，较今年首季约$540亿水平已达多倍增幅。银行结余重返高度充裕水平，银行同业拆息在季结及新股集资这些短期因素过后，与楼按相关的1个月拆息于11月12日跌至0.12%近10年新低水平，较10月份高达0.46%大幅回落。最近银行楼按取态渐转积极，加上银行开始部署明年按揭目标贷款额，新批按息出现掉头回落，市场上按息由H+1.5%下调至部分低至H+1.35%，换言之，拆息下跌加上银行略减按息，令实际按息由9月份高达2%降至现时低至1.47%，创下逾9年新低。
银行结余破顶 拆息近10年低位
既然银行结余创新高，拆息亦会创新低吗？港元拆息主要受港元供求及美息走势所影响，现时港元拆息已贴齐美息水平，拆息可再跌的幅度理应不大；然而，过往有些时候港元拆息更低于美息，这点我们得留意银行贷存比率。贷存比率愈高，意味银行可放贷的资金已趋向紧张，相反比率愈低，可放贷的资金尚有甚多，银行便通常会较积极以低息吸纳贷款。2015年第四季银行结余增至逾$4,000亿水平，1个月拆息徘徊于0.2%至0.24%，当时之港元贷存比率约于78%水平。2009年第四季至2010年首季，1个月拆息曾低至0.05%至0.07%历史低水平，当时银行体系结余约$2,000亿至$3,000亿，但港元贷存比率跌至介乎69.1%至73%，当时银行楼按竞争相当激烈，按息徘徊H+0.7%，甚至一度低至H+0.65%，实际按息低至0.72厘。再看看去年银行开始上调按息及削减按揭优惠，除了因为银行结余降至$500多亿，港元贷存比率亦连月高达90%水平。港元贷存比率于今年9月底为85.2%，很大机会于10月份有所回落，拆息于短期内及接近年底前较大机会仍处于现时超低水平，持续多久视乎港元供求情况、银行结余水平是否可维持以及季节性因素等。
以P按作压测 按息跌仍难多借
虽然早前银行楼按取态开始好转，但拆息现时跌至近10年新低，按揭利息收益转跌，需留意银行会否有压力再度调整按息。2011年银行出现加息潮，按息竞争白热化导致按揭利润过于微薄，银行曾六度加息以扩阔息差，由低至H+0.7%逐步上调至H+2.3%。去年银行欲扭转回赠过高，按揭客户转按频繁局面，大幅削减按揭回赠；今年上半年银行欲进一步改善按揭利润，再度上调新批按息，直至下半年楼按取态改善而略减按息。现时失业率升至6.4%之16年新高，劳工市场存在隐忧，加上政府保就业二期计划亦快将结束，银行纵使回复较积极取态，但警觉性将会提高，较佳的按揭息率及优惠较倾向提供予工作前景保持稳定、收入稳定及信贷纪录良好的申请人。
本港低息环境延续，让供楼业主享有低成本按揭，现时之按息较年初约2.5厘减幅达1厘，利息支出减少达40%，用家应可明显感到供款负担得以减轻。既然按息下跌，利息支出大幅减少，用家应可按照现时入息水平借取更高按揭额？事实却并非如此。以例子说明，买家原本准备购置一个$1,050万之单位，基于今年按息下跌，他准备买入一个$1,200万之单位申请5成按揭，贷款额$600万，按揭年期30年。以银行现时按息低至约H+1.35%计，月供约$20,620，以按息加3厘即约4.5厘计算压力测试，基本月入要求为$50,670；但可惜，即使买家月入达$53,000，银行仍没有批出按揭，买家细问原因，才发现H按之压力测试需以P按之封顶息率加3厘（即现为5.5厘）计算，基本月入需达$56,780或以上。换句话说，虽然按息确实下跌，月供亦减少了，所要求的入息水平却没有因此下降，基于拆息波动性大，银行一般以P按之封顶息率作为基准计算还款能力，由于P及P按息均没有下跌，故此借款人仍需以现为2.5厘之P按封顶息率计算入息水平，而非H按息约1.5厘，这点借款人需多加留意。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
