车位按揭成数知多少
13/07/2021
近月车位交投回升，根据中原研究部统计，今年6至8月份二手车位登记量均多于450宗，多于年内其他月份平均273宗。市场上不少人钟爱购买车位，虽然车位价格经过早年飞快升幅后已经放缓，但车位的一般入场门槛始终低于买楼，而购买车位支付非住宅印花税，低于非首置住宅印花税（税率为成交价15%），例如一个不足$200万之车位只需缴付1.5%印花税。而且，车位无需装修，不用烦却保养折旧问题，基本上一成交便可起租，转售弹性亦较大，不受限于额外印花税，所以车位在某程度上属于易入门、回报快、弹性大的投资产品。
放宽非住宅按揭成数 买车位受惠
车位的尺寸虽然相差不大，但不同地区位置的车位价格却相差甚大，可介乎少于$100万至逾$600万不等。今年首8个月二手登记车位平均价格约$149万，而一手车位价格平均为$265万，影响车位价格较大取决因素是供求比例、屋苑交通配套、车主多寡及附近车位供应等。
以投资车位来说，租金回报是很重要的考虑因素，但车位价格于早两三年已显著上升，不少车位的租金追不及价格升幅，导致租金回报率下跌，部分车位的租金回报率更跌至2%甚至以下水平。但若多花时间寻宝，例如在新界或九龙区会发现一些细价但高回报的车位，例如九龙一个屋苑车位价格只需$90万，但因车位需求较大，租金可达$3,000，租金回报率达4%；新界一个屋苑车位只需$70万，但租金可达$2,400，租金回报可达4.1%。
政府于8月份公布放宽非住宅按揭成数上限，相信主要是减轻疫情下对工商舖市场的冲击，但由于非住宅类别包括车位，故此车位亦因此受惠，车位按揭成数由高达4成上调至5成，首期由6成降至5成，而按揭年期维持长达15年。
投资车位买家需要注意一点，若然已持有按揭物业在身，若再购买车位申请按揭上会，车位便已属于第二套房按揭，在现行措施下，该车位的按揭成数需降低一成，即按揭成数降回至高达4成，上会首期将会明显增加。而车位按揭在审批方面，借款人的供款占入息比率及压力测试要求基本上与住宅按揭相同，但留意，若果借款人本身已有按揭，例如自置物业仍有按揭在身，碍于车位已属二套房按揭，入息要求便需提高，每月总供款占入息比率上限由50%下调至40%，并需通过按息加3厘之压力测试，压力测试下之供款占入息比率由60%调低至50%，车位买家如需上会，入市前宜先计算首期负担及供款能力。
车位按揭息率较逊于住宅，现时实际息率介乎2.6厘至3.5厘，今年银行对于贷款业务较为审慎，银行之间批出之车位按揭息率差幅较大，当中视乎贷款金额，例如百多万元之车位按揭额仅达数十万元，尤其不足$50万贷款额之车位按息相对较逊。
车位物业连契承按 优惠与住宅看齐
其实，车位按揭成数是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善，买家若购置自用物业时连同车位以连契形式申请按揭贷款，银行可就物业连同车位批出一致的按揭条款；换句话说，连同自用物业的车位按揭成数可高达6成，若成交价不超于$1,000万，更可申请按揭保险计划享有高成数按揭，按息享有拆息按揭低息水平，现时约为1.75%，按揭年期更长达30年。
独立车位的按揭成数仍低于住宅，按揭息率亦较高，买家可考虑索性以物业套现资金方式购置车位，若物业估值之水位足够，加按套现出来之资金便可直接用作支付全数车位价格，而无需承造车位按揭。楼价于10年间升幅逾倍，以一个10年前以$600万购入之单位为例，目前楼价升值至$1,300万，加按后最高按揭额高达$650万，减去按揭余额$260万后，尚有足够水位可套现资金达$390万购买车位；此做法亦无需担心车位成了二套房按揭衍生之问题。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭董事总经理王美凤
