汇丰P加幅0.125%比预期少 料银行将跟随 加息利淡转为利好因素
22/09/2022
中原按揭王美凤：
汇丰P加幅0.125%比预期少 料银行将跟随 加息利淡转为利好因素
港息加幅明显较美温和 加P后市场按息以2.625%-2.725%为主
料年内加P累计不多于0.5厘 年底按息仍处约3厘低水平
已进入加息周期 「压力测试」假定升幅宜相应下调
美国联储局于本港今天凌晨公布2022年第6次议息结果，宣布上调联邦基金利率0.75厘至3%至3.25%。中原按揭董事总经理王美凤表示，随着美息持续上升，反映银行资金成本及与楼按相关的1个月港元拆息今日(9月22日)已升至2.6%逾两年半新高，亦升穿市场按息2.5%，港P已具即时加息条件，大型银行刚公布上调最优惠利率(P)0.125厘，汇丰银行之P由5%升至5.125%，启动港P四年来之加息周期。料其他银行将陆续跟随加P，市场按息将上调0.125厘至介乎2.625%至2.725%为主，以30年期计，供楼人士之每月供款增加1.7%；美国今年累计加息已达3厘，是次银行开展加息加P幅度仅0.125厘较市场预期温和，形成加息利淡转为利好因素，可为楼市带来正面讯息。
预料今年港P累计加幅不多于0.5厘 调整步伐温和 按息仍低于长期平均水平
王美凤表示，银行上调最优惠利率P幅度相当温和，由于幅度为0.125厘，较市场预期之0.25厘少，未来会否需要追加P较取决于未来拆息升幅。当年内拆息进一步跟随美息上扬，不排除如2004至2006年加息周期之追加P情况再次出现。(当年2005年5月初美国加息0.25%，当时港P在3月加息后未有再即时跟随，但1个月拆息在5月初之1.8%逐步升至5月23日达3%水平，银行追加P 达0.5厘。) 由于美国于今年余下议息期仍较大机会继续加息，联储局利率点阵图显示今年底美国联邦基金利率升穿4%，较年中预则之3.4%为高，是次美国为着应对高通胀问题而提速加息，年内港美息差将再拉阔促使银行结余进一步下降及拆息将进一步上升，促使年内港P较大机会将再上调，预料今年港P加幅不多于0.5厘，年底按息将处于约3厘低水平；过往30年平均按息约4%，宽松货币政策QE年代前即2008年前之十年平均按息为5%，按息仍低于长期平均水平。
港P加0.125厘，每月供款增幅1.7%影响轻微
料银行陆续跟随加P 加P后每月供款增加1.7% 市场按息介乎2.625%至2.725%为主
王美凤表示，银行近月先后上调新造H按封顶息率及P按息后，加P前新造按息介乎2.5%至2.6%为主(部份则为2.75%)，料银行陆续跟随上调最优惠利率(P)0.125厘后，市场按息调整至主要为2.625%至2.725%。银行上调最优惠利率 0.125厘后，以30年还款期计，每月供款将增加1.7%，供款负担影响轻微。以平均按揭额约500万元为例、30年期计，按息由2.5%加至2.625%计，每月供款增加$327至$20,083(加幅1.7%);每100万按揭额、30年期计，每月供款增加$66(加幅1.7%)。
市场已预备加息 加P幅度较预期温和 利淡转为利好因素
按息仍处低水平 消化加息因素后对楼市实质影响不大
王美凤指出，由于香港经历逾十年之超低息环境，不少人已习惯以超低按息供楼，今年进入加息周期息率上升步伐较以往加快，令部份置业人士入市决定趋审慎，最近楼市气氛转淡，市场早已准备进入加息周期，美息今年加幅已达3厘，而大型银行开展加息公布加P幅度仅0.125厘，加幅较预期温和，形成加息利淡转为利好因素，为市场带来正面讯息。预期本港按息于年底仍处约3厘低水平，在过往历史仍属低水平，对供楼负担之影响仍属大众接受幅度，相信当市场消化年内加息因素后，加息因素对楼市实质影响不大。
加P 0.125厘后 供楼人士供款占入息比率升至41.1% 仍属健康低水平
王美凤指出，根据金管局3月发出之《货币与金融稳定情况半年度报告》，供楼人士之供款占入息比率(DSR)处于36%之低水平(3月时市场按息约1.57%)，以现时加P后市场按息升至2.625%计，供款占入息比率升至41.1%，仍属健康低水平，反映置业入巿的供款能力高，面对息率上升的防守力亦相当高，加息构成实质影响不大。
进入加息周期按息上升 「压力测试」假定升幅应下调
王美凤指出，现时按揭供款压力测试以市场按息加3厘计算，这是以假定加息3厘为借款人预备防守力，多年来有效降低信贷风险，故此现时供楼人士已有足够防守力应对加息周期。然而，当香港进入加息周期，按息随之上升，「压力测试」原本假设加息幅度应要作出调减才较合理，否则借款人通过「压力测试」的难度将会增加；以加息0.125厘计，最低入息要求需增加约1.7%才可通过「压力测试」。若未来进一步加息，通过「压力测试」的难度便会再增加。再者，市场预期明年美息加幅放缓，是次加息周期或于明年见顶，相信港息不会跟足加幅，故此港P累计加幅与压测之假定3厘加幅有所差距，应有条件放宽压测。
在加息周期抗加息方法
王美凤提醒，在加息周期，按揭用家可多注意抗加息方法以收悭息之效：
•银行调整按息/封顶息率步伐不一 -货比三家按揭优惠 –近月银行开始上调H按封顶息率及新造按息，当中步伐不一，银行之间因应一手或二手物业，不同贷款额、不同按揭客户提供分层息率及优惠，按揭用家需要货比三家以获得最佳优惠。
•善用按揭存款相连户口 - 现时按揭计划普遍提供按揭存款挂钩优惠，存息与按息一致；当按息升至2.625%，存息亦是2.625%，用家将日常储蓄及备用资金存放于高存息户口，便可赚取高存息收入以抵销按息支出，等同降低净按息。
•提早部份还款/或 善用扣减本金作用的按揭存款综合户口 -在加息周期，降低按揭本金可节省利息，除了提早偿还部份按揭本金，市场上另有一款弹性较大的按揭存款综合户口计划，借款人随时将资金及储蓄存放于综合户口，有关存款便等同还款直接扣减按揭本金，可享有扣减本金省息的作用之余，持续性存款同步具有缩短还款期之作用。
•转走新盘高成数一按 – 发展商提供的高成数一按一般设有初期低息蜜月期，用家宜及早于息率跳升前瞭解转按至银行低息按揭的可行性，以免承受息率跳升及加息期息率上升的双重风险。
